一二手成交平淡，新政抢闸落地，后市可期-2024年5月三色月报 -房地产-.pdf

5月一二手成交平淡，新政抢闸落地，后市可期

——2024年5月广州楼市月报

5月一二手住宅成交量环比均出现下滑迹象，说明127新政对广州楼市刺激力度仍相对

有限，导致传统销售旺季“红五月”城市不足。在此背景下，广州重磅新政在5月28日

抢闸落地，进一步放宽主城区限购门槛，实施最低1.5成首付，以刺激更多刚需、改善、

投资客户入市，预计528新政将在后市逐渐发挥“威力”。

二手住宅：“红五月”市场表现失色，二手成交环比下跌14%

2024年5月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）7838宗，环比2024年

4月同期（9128宗）下跌14.1%，同比去年5月同期下跌10.6%。

小研君认为，本月二手市场主要有以下几方面特征：一、“五一分流”+“一手抢客”，

市场成交下滑。本月适逢五一黄金周假期，不少业客外出游玩、返乡。加上本月新房市

场推货积极，超2000套房源集中“爆发”推出，黄埔、海珠等区域陆续推出多个优质新

盘，保利燕语堂悦、中央公馆项目强势吸睛，促使不少原本置业二手的买家转移至新房

项目；二、“517”央行释放全面降低首付信号后，不少买家预期广州调控将进一步松绑，

因而选择暂时观望，待政策细则落地后再决定入市。

价格方面，本月二手网签均价为29121元/平，环比上月上涨5.8%。

花都、海珠跌幅明显，从化成交逆市而上

各区成交情况来看，本月大部分区域成交出现不同程度下滑，本月花都、海珠、

黄埔三区成交跌幅最为明显，三区分别成交740宗、951宗、438宗，环比分别下降19.7%、

19.1%、16.9%。另外，从化成交则不降反升，本月成交340宗，环比上涨1.8%。

越秀、天河多个板块成交活跃

本月越秀区多个板块成交活跃，如东风东板块、北京路板块。其本月成交均价分别为

61333元/平、53256元/平。此外，本月天河亦有多个板块成交活跃，比如天河公园板块、

东圃板块、珠江新城板块，其成交均价分别为47470元/平、43354元/平、140434元/

平。

一手住宅：黄金周后市场归于平淡，5月成交未如预期

5月广州新房网签4822宗，环比下跌8%。虽然五一黄金周期间有超20个项目有新

推新，开发商积极配合购房者五一放假期间的购房需求，但广州各区域成交“冷热分化”

明显，分化态势从区域扩大到项目。

部分缺乏规划利好、存货较多，且优惠措施不明显的项目，获取客户的难度依然较

大。

尤其外围区部分板块，表现略显乏力，楼市基本以特价优惠带动客户成交。市中心

的改善项目表现还算可观，但也有部分改善客户入市略显犹豫。

推新去化：备战黄金周，共2037套新货开盘/加推，仅次于3月

5月，广州开盘/推新2037套，环比增加45%。其中，62%（1279套）推货集中在五

一假期期间。推货量集中在中心五区，以改善客户为主场。但整体去化率下跌至13%，

市场观望情绪仍比较浓。

综合5月全市推售项目情况，中心区的改善型项目较近郊和远郊刚需型项目成交理

想。尤其容积率新规落地后，4-5月首开全新盘创新性、适用型的产品设计（如琶洲南

TOD二期、保利燕语堂悦超过100%使用率，保利滨江和著部分户型能达到114%使用率），

激发了部分客户改善置换的热情。

供求情况：5月中心区仅海珠成交“逆市”增长

对比4月，5月全市11区仅海珠以及成交量较小的越秀、从化成交环比增长，其中

可圈可点的区域非海珠莫属，该区多个“网红盘”在4-5月期间首开、加推，带动市场

热度。

4月29日，位于工业大道的全新楼盘保利燕语堂悦开售。项目首推90~125平方米

的三房四房，价格5.5万元/平方米起，比此前的预估价低3000元/平方米。凭借地段、

产品、价格的优势，项目关注度较高，正式对外开放仅3天便公开发售。据保利公布的

数据显示，开盘热销16亿元。

同区域的中海大境也在“五一”前夕加推了6栋125~270平方米的大平层，延续了

此前的热销势头，据中海透露，加推部分的销售额达到8.9亿元。客户对中心区优质板

块的追捧，可见广州市场需求“分化”明显。客户对核心板块物业的购置需求，比外围

区项目更加强劲。

库存状况：成交表现平淡，消化周期超23个月，创近一年高位

截至5月末，全市库存量117