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略论不动产登记请求权制度的设立

魏灵

提要：我国不动产物权变动遵循登记生效主义原则，当事人的申请登记行为是启动登记程序的前提。申请登记行为不仅须当事人意思合意，还须双方共同配合实施方能完成，任何一方基于其利益考量拒绝或怠于履行登记义务时，登记程序无法启动，也就不能达到完美物权的效果。为使社会经济秩序安全有序，有必要赋予登记权利人登记请求权以维护其利益。

法律旨在创设一种正义的社会秩序。

——〔美〕博登海默

引言

我国不动产物权变动遵循登记生效主义原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未经登记的不动产物权因存在风险称之为瑕疵物权，经登记生效的不动产物权因其受到法律承认和保护，称之为完美物权。登记生效是完美物权实现的前提，登记由当事人的申请行为和登记机关的登记行为结合而成，申请行为引发登记机关的登记行为，导致不动产物权变动成就，没有申请行为，登记机关的登记行为也就丧失存在的基础，因而，申请行为在登记程序中的重要性是不言而喻的。当事人的申请行为又同时必须具备两个要件，其一，当事人变动不动产所有权的合意;其二，当事人请求登记机关办理登记的合意。对于变动不动产物权的合意，当事人在订立合同时就已经达成，而请求登记机关办理登记的合意不仅须双方当事人意思合意，还须共同配合实施申请登记行为方能完成，任何一方基于其利益考量拒绝或怠于履行登记义务时，登记行为无法启动，也就不能达到完美物权的效果。为使社会经济秩序的安全有序和维护当事人的利益，法律有必要赋予登记权利人一定的权利即登记请求权。

所谓登记请求权，是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。登记请求权包括两方面的内容：一是享有请求权的一方可以请求对方为其办理登记手续;二是负有办理登记义务的一方，有权利请求对方协助办理登记义务。

一、法律功能：设立不动产登记请求权之价值分析

(一)现实渴望

处于市场经济发展初期的中国，经济生活处于转轨时期，市场体制不健全，信用体系缺失。特别是在房地产交易过程中，不规范的行为较为普遍。由于利益驱使，一方出于效益违约的动机，拒绝或怠于登记，物权因此便不会发生变动。此时，如果没有明确的规定，容易给恶意一方造成可乘之机，现实生活中“一房数卖”的现象比比皆是。虽然我国《物权法》规定了预告登记制度，意于保障预告登记权利人的利益，但当事人申请预告登记须基于协议约定。在现实生活中，不动产交易市场如商品房预售，出卖人常常处于强势地位，买受人往往属于弱势群体，如果出卖人不同意与买受人订立预告登记条款，买受人该如何保护自己的权益?因而，为了避免效益违约和欺诈行为给交易秩序带来的紊乱，将办理登记作为合同的义务，使登记请求权成为合同请求权的内容，当对方当事人拒绝或怠于履行登记义务时，一方当事人可以及时寻求司法救济，请求负有登记义务的另一方当事人履行登记义务。

(二)司法期待

由于我国《物权法》以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，而法律没有明确规定当事人享有不动产登记请求权。在实践中，不动产登记义务并未作为一种合同义务，登记请求权也未作为一种合同上的权利，从而造成了合同一方当事人尤其是买受人不能在因对方拒不办理登记手续而使自己利益受损的情况下行使登记请求权。当这类纠纷诉至法院，法院的裁判也往往只是依据合同判令出卖人交付房屋，对于出卖人拒绝或怠于履行登记义务的行为却

3、权利基础不同。物权是基于权利人对物的支配权产生，债权是基于合同的约定或者法律规定产生。不动产物权在登记生效之前因没有完成公示物权尚未发生变动，权利人还未能享有物权，也就不能基于支配权产生请求权，只能基于合同约定或者法律规定行使不动产登记请求权。

4、权利本质不同。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配。债权本质上是一种请求权，即债权人请求债务人依债的内容为一定行为或不为一定行为。因权利人不享有物权，登记请求权为支配权也就无从谈起。从登记请求权的内容上看，登记请求权表现为登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利，其本质仍是一种请求权。

5、权利实现方式不同。物权的实现只需物权所有人自己行使权利，无须他人意思或行为的介入，通过自己对标的物的支配行为就能实现。债权的实现须凭借债务人履行义务，非经债务人的行为而不能实现其债权的内容。而登记请求权因权利人尚不享有物的支配权，须凭借登记义务人履行义务的行为来实现合同目的，登记权利人无法自己实现。

综上所述，不动产登记请求权更多的表现为一种债权上的请求权，在登记生效之前，物权因未完成公示程序而尚未发生变动，权利人不享有物权，也就不能基于物权提出请求，只能依据法律规定或合同约定