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关于物业公司内部控制及风险规避的措施研究

面对公司发展过程中各种潜在的风险，应加强内部控制，全面监督物业公司各项活动，及时发现风险隐患并解决。然而，在物业公司内部控制落实中，内部控制仍存在一些问题，影响了物业公司的健康运行，风险规避效果难以保障。基于此，本文探讨了内部控制的意义，概述了内部控制的特点，阐述了内部控制中存在的问题，以及其带来的各项风险，最后，有针对性地探讨风险规避措施，以期全面推动物业公司的健康长远发展。

2020年，物业公司经历了严峻的考验，为小区业主的健康筑起了第一道防线，赢得了政府及广大业主的好评，同时北京市物业管理条例的发布，更加规范了物业管理服务活动，发展前景非常好。但是，面对物业公司经营发展过程中的各种潜在风险，物业公司应尤为加强自身的内部控制，有效规避各项经营风险，保障公司经济效益，同时为客户提供优质服务，推动物业公司的健康运行。

一、公司内部控制的意义

内部控制，是一种有效的控制手段，其以内部管理为主体，通过相互监督、相互制约机制与高效的内控措施，提高资金的安全性，规避企业经营风险，确保财务信息真实性、可靠性与完整性，预防违法乱纪现象的发生[1]。可以说，内部控制作为一种管控手段，在企业经营管理中，发挥着重要作用，保障了企业正常运转，为风险规避提供了帮助。

在物业公司发展中，为保障公司经营管理活动的有序进行，对公司的人、财、物等展开一系列监管活动，即为内部控制。在实施内部控制中，应按照“三标一体”构建科学的监督机制，最大限度地预防风险，降低企业经营损失，增强企业经营效率。落实内部控制，提高管理水平，化解经营风险，逐步推动企业健康、稳定、长效发展。

二、物业公司内部控制的特点

物业公司想要落实内部控制，规避风险隐患，必须掌握内部控制的特点，为内部控制的作用发挥奠定基础。

（一）安全管理始终放在第一位

在物业公司日常运行中，物业公司不仅要保障日常运行的安全性，还要保障商业承租户、小区业主的财产安全、生命安全[2]。若出现安全问题，将直接影响公司的服务质量和社会形象，继而影响公司盈利与健康发展。对此，在公司经营管理中，应始终将安全管理放在第一位。须知，物业公司的主要工作为：商业办公楼、小区居民楼等的物业服务，而在物业公司经营管理中，各项任务都与人员息息相关，若不能控制安全风险，极易威胁人们的财产与生命安全，为物业公司带来巨大打击。

（二）加强资产管理风险

物业公司主要工作是为租户、业主服务，并负责诸多固定资产管理，因此，应全面监控公司负责范围内的固定资产，若固定资产出现损失，则表示资产管理风险已经发生，管理职责未能有效落实到位。在资产管理上落实内部控制，才能有效保障固定资产的完整性、准确性，推动公司各项业务顺利进行。对此，在内部控制中，应掌握资产管理风险较大这一特点，强化资产保管，发挥内部控制作用，推动物业企业有效运营。

（三）做好内外信息沟通

物业公司与其他行业公司不同，作为一个对终端客户广大业主、租户提供服务的企业，在信息沟通过程中，不仅需要对内沟通，还要对外进行信息沟通[3]。在内部控制工作中，积极与企业内部进行沟通，才能保障各个部门良好运行，发挥企业服务效果；及时与业主、租户进行信息沟通，才能增大其对企业的信任值，保障业主、租户及时缴费，为物业公司的发展奠定基础。

三、物业企业常见风险隐患

（一）决策风险

物业公司作为传统的服务行业，一方面利润率低，为了更好地生存下去，必须开发新的项目（比如面对小区养老问题，构建智慧社区等），发展增值服务项目，另一方面可以凭借其稳定的现金流，广阔的发展空间及无显著的周期性、持续的扩容器获得资本市场青睐。近年来物业公司纷纷上市，截至目前，累计有13家物业企业在港上市，1家A股上市（南都物业），另外还有更多企业走在上市的路上。面对机遇，企业必须结合市场与本企业实际情况，制定科学的发展战略，否则极易出现战略决策失误现象，导致企业遭遇风险，为企业带来较大经济损失，甚至导致企业被市场淘汰。在物业公司发展决策中，若对市场情况应对不足，或者对自身评估误差，都可能导致决策风险，为物业公司带来大量人才和资源的损失。对此，物业公司在制定发展战略时，应重视内部控制，全面监控企业自身情况与市场变化，针对性制定战略决策，积极听取各部门的意见，避免出现决策失误现象，有效规避决策风险[4]。

（二）经营风险

目前，老旧居民住宅小区物业价格普遍较低，商业办公及新小区物业价格相对趋于合理，所以老旧居民住宅物业小区的经营风险相对较大，需要付出的管理成本更大。面对新、老旧居民小区和商业办公区，物业公司在提高管理水平的同时，应加强内部控制，减少经营风险。在日常经营管理过程常见的风险因素：1．客户管理类：法律诉讼（包括与业主、供方等发生法律诉讼）；行政部门（与基层业委会、物业主管部门）；信息传递（信息传