关于物业公司内部控制及风险规避的措施研究.docx

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关于物业公司内部控制及风险规避的措施研究

面对公司发展过程中各种潜在的风险,应加强内部控制,全面监督物业公司各项活动,及时发现风险隐患并解决。然而,在物业公司内部控制落实中,内部控制仍存在一些问题,影响了物业公司的健康运行,风险规避效果难以保障。基于此,本文探讨了内部控制的意义,概述了内部控制的特点,阐述了内部控制中存在的问题,以及其带来的各项风险,最后,有针对性地探讨风险规避措施,以期全面推动物业公司的健康长远发展。

2020年,物业公司经历了严峻的考验,为小区业主的健康筑起了第一道防线,赢得了政府及广大业主的好评,同时北京市物业管理条例的发布,更加规范了物业管理服务活动,发展前景非常好。但是,面对物业公司经营发展过程中的各种潜在风险,物业公司应尤为加强自身的内部控制,有效规避各项经营风险,保障公司经济效益,同时为客户提供优质服务,推动物业公司的健康运行。

一、公司内部控制的意义

内部控制,是一种有效的控制手段,其以内部管理为主体,通过相互监督、相互制约机制与高效的内控措施,提高资金的安全性,规避企业经营风险,确保财务信息真实性、可靠性与完整性,预防违法乱纪现象的发生[1]。可以说,内部控制作为一种管控手段,在企业经营管理中,发挥着重要作用,保障了企业正常运转,为风险规避提供了帮助。

在物业公司发展中,为保障公司经营管理活动的有序进行,对公司的人、财、物等展开一系列监管活动,即为内部控制。在实施内部控制中,应按照“三标一体”构建科学的监督机制,最大限度地预防风险,降低企业经营损失,增强企业经营效率。落实内部控制,提高管理水平,化解经营风险,逐步推动企业健康、稳定、长效发展。

二、物业公司内部控制的特点

物业公司想要落实内部控制,规避风险隐患,必须掌握内部控制的特点,为内部控制的作用发挥奠定基础。

(一)安全管理始终放在第一位

在物业公司日常运行中,物业公司不仅要保障日常运行的安全性,还要保障商业承租户、小区业主的财产安全、生命安全[2]。若出现安全问题,将直接影响公司的服务质量和社会形象,继而影响公司盈利与健康发展。对此,在公司经营管理中,应始终将安全管理放在第一位。须知,物业公司的主要工作为:商业办公楼、小区居民楼等的物业服务,而在物业公司经营管理中,各项任务都与人员息息相关,若不能控制安全风险,极易威胁人们的财产与生命安全,为物业公司带来巨大打击。

(二)加强资产管理风险

物业公司主要工作是为租户、业主服务,并负责诸多固定资产管理,因此,应全面监控公司负责范围内的固定资产,若固定资产出现损失,则表示资产管理风险已经发生,管理职责未能有效落实到位。在资产管理上落实内部控制,才能有效保障固定资产的完整性、准确性,推动公司各项业务顺利进行。对此,在内部控制中,应掌握资产管理风险较大这一特点,强化资产保管,发挥内部控制作用,推动物业企业有效运营。

(三)做好内外信息沟通

物业公司与其他行业公司不同,作为一个对终端客户广大业主、租户提供服务的企业,在信息沟通过程中,不仅需要对内沟通,还要对外进行信息沟通[3]。在内部控制工作中,积极与企业内部进行沟通,才能保障各个部门良好运行,发挥企业服务效果;及时与业主、租户进行信息沟通,才能增大其对企业的信任值,保障业主、租户及时缴费,为物业公司的发展奠定基础。

三、物业企业常见风险隐患

(一)决策风险

物业公司作为传统的服务行业,一方面利润率低,为了更好地生存下去,必须开发新的项目(比如面对小区养老问题,构建智慧社区等),发展增值服务项目,另一方面可以凭借其稳定的现金流,广阔的发展空间及无显著的周期性、持续的扩容器获得资本市场青睐。近年来物业公司纷纷上市,截至目前,累计有13家物业企业在港上市,1家A股上市(南都物业),另外还有更多企业走在上市的路上。面对机遇,企业必须结合市场与本企业实际情况,制定科学的发展战略,否则极易出现战略决策失误现象,导致企业遭遇风险,为企业带来较大经济损失,甚至导致企业被市场淘汰。在物业公司发展决策中,若对市场情况应对不足,或者对自身评估误差,都可能导致决策风险,为物业公司带来大量人才和资源的损失。对此,物业公司在制定发展战略时,应重视内部控制,全面监控企业自身情况与市场变化,针对性制定战略决策,积极听取各部门的意见,避免出现决策失误现象,有效规避决策风险[4]。

(二)经营风险

目前,老旧居民住宅小区物业价格普遍较低,商业办公及新小区物业价格相对趋于合理,所以老旧居民住宅物业小区的经营风险相对较大,需要付出的管理成本更大。面对新、老旧居民小区和商业办公区,物业公司在提高管理水平的同时,应加强内部控制,减少经营风险。在日常经营管理过程常见的风险因素:1.客户管理类:法律诉讼(包括与业主、供方等发生法律诉讼);行政部门(与基层业委会、物业主管部门);信息传递(信息传

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