2024年第三季度北京房地产市场回顾.pdfVIP

2024年第三季度，北京办公楼市场未录得新项⽬交付。季度新租交易⾯积总量环⽐增⻓49%，但较去

年同期仍低7%。扩租需求继续放缓，搬迁活动进⼀步主导新租市场，占新租总⾯积⽐重环⽐提升11个

百分点⾄82%。近七成的搬迁需求⾯积以望京、CBD、通州和丽泽四个⼦市场为⽬的地。搬迁动线以

同区内换迁为主，跨区搬迁则多迁⼊丽泽、奥体和望京等⼦市场。企业租赁决策仍侧重于空间优化和成

本控制。从⾏业来看，⾦融科技、基⾦和保险类租户推动⾦融⾏业重回需求⾸位；TMT保持平稳，位列

第⼆，平台互联⽹和软件开发类租户依然活跃；专业服务业继续位列需求第三位。其他板块中，快消

品、能源化⼯和新能源、芯⽚半导体及医疗器械等细分领域的需求活跃度环⽐提升。

各区政府及国有企业业主引导对接资源，推动数笔⼀万平⽅⽶以上新租交易达成。全市净吸纳量环⽐提

升160%达12.5万平⽅⽶，其中86%由新兴区域贡献。丽泽、⽯景⼭、通州等新兴⼦市场楼宇凭借性价

⽐优势吸引来⾃区内和区外的租户升级换迁。⾮集中区位近两年⼊市的新项⽬亦有去化。受企业缩减办

公⾯积或以成本为⽬的的外迁活动影响，⾦融街、CBD等核⼼⼦市场⾼租⾦楼宇的租户稳定性和去化均

⾯临挑战。此外，望京、燕莎和东⼆环⼦市场受退租和临近区域竞争压⼒的影响，净吸纳量均录得负

值。

整体空置率环⽐下降0.7个百分点⾄21.0%，但市场需求增量不⾜，以价换量的局⾯持续，全市平均租

⾦降幅⾛阔，成交⾯价同样本⽐环⽐下跌3.1%⾄每⽉每平⽅⽶265.8元。租户议价能⼒增强，挤压⾼租

⾦楼宇的溢价空间，季内超甲级办公楼和核⼼区域调整幅度较⼤。

2024年第三季度，恰逢国庆⻩⾦周前夕，北京零售物业市场迎来通州⾸开万象汇盛⼤启幕，以超⾼开

业率为⾸都副中⼼再注商业新活⼒。全市季末空置率环⽐⼩幅下滑⾄7.2%。

今年前⼋个⽉，北京餐饮和商品零售收⼊分别下跌4.6%和0.5%，⼤部分消费者对于可选消费⽇趋谨

慎。以⾼端消费（包括零售、餐饮）为⾸的新增需求表现低迷，营业表现⽋佳的⾼端连锁品牌⼤多通过

调改或闭店来降本增效。如某国际餐饮品牌关闭全国14家分店，其中4家在北京。⽽轻奢品牌在核⼼及

次级商圈都放慢开店步伐，使得服饰鞋包业态整体新增店铺占⽐环⽐同⽐双降⾄22%。此外，传统超

市类业态仍在艰难求存，以外围商圈为⾸升级转型或闭店较多。但另⼀⽅⾯，定位平⺠消费的零售和餐

饮业态持续发⼒，并成为业主品牌调改及项⽬导流⾸选，其中平价餐饮及⼩吃快餐（如韩式拌饭、⽇式

寿司、辣味⼩炒）新店数量占⽐录得同⽐、环⽐双增⻓。⽽烘焙甜品及咖啡茶饮业态相⽐之前的连锁扩

张则更加注重于⾸店布局，例如九⼗葉、古早万丹、PaperStoneBakery、爷爷泡的茶等。如嗨特

购、好特卖等品牌折扣店及KKV等杂货礼品集合店等业态愈发受⼤众欢迎。

根据季内发布的各⼤开发商财报，多个标杆项⽬销售额或租⾦收⼊同⽐有不同程度下降。全市购物中⼼

⾸层平均租⾦同样本⽐环⽐下跌0.7%⾄每天每平⽅⽶31.4元，其中中关村、望京、⻄单、CBD商圈降

幅相对明显，⽽王府井、三⾥屯、奥体商圈表现稳健。品牌或装修调改中的项⽬租⾦灵活度加⼤，以吸

引品质和知名度更⼤的品牌。

2024年第三季度，北京⽆新增⾼标仓储物流项⽬。新增需求疲软，成交量环⽐下降25%，市场存量可

租⾯积去化艰难。从市场成交看，租户从性价⽐较低的区域或项⽬换迁⾄此前率先下调租⾦的核⼼区域

项⽬，及以降本为主导的缩减、外溢活动较为普遍。净吸纳量连续第三个季度为负值达-3.8万平⽅⽶，

空置率再攀历史最⾼点⾄24.4%。以供应链及合同物流企业为代表的第三⽅物流占新租总⾯积的51%，

设备等制造业及⽇化等消费品亦有表现。由于区位及价格等综合优势，成熟⼦市场通州、⻢驹桥活跃度

相对较⾼；⽽⼤兴京南的租户流失最明显。

全市平均租⾦加速下⾏，同样本⽐环⽐下降4.1%⾄每⽉每平⽅⽶51.9元，各⼦市场皆有不同程度下

滑。平⾕⻢坊、顺义其他、⼤兴京南等空置率较⾼的⼦市场领跌；顺义空港、⻢驹桥等传统核⼼⼦市场

跌幅较⼩。

廊坊本季度在⼴阳及永清有新增项⽬交付，共计27.3万平⽅⽶。以价换量策略持续激发市场活⼒，制造

业、第三⽅物流分别录得新租占⽐33%及27%。季内净吸纳量录得28.4万平⽅⽶，环⽐提升56%，由

近京⼦市场固安领跑，半数以上⼦市场净吸纳量达4万平⽅⽶以上，