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社区物业管理的样本分析

——以遵义市恒通物业管理公司为例

贵州省遵义市第五中学屠雯

2014年1月底至2月中旬，本人趁寒假有闲，一为增加自己的社会实践能力，二为给学生参与社会实践提供样本。采取观察，走访，到社区查阅资料，从互联网和局域网有哪些信誉好的足球投注网站相关数据等方式，就近以遵义市恒通物业管理公司为主要对象，就社区物业管理体制和模式问题进行了一次深入细致的典型调查。

贵州省遵义市恒通物业管理有限公司成立于2002年8月，位于遵义市中山路，注册资金50万元，三级资质，现有在册员工33人，隶属于贵州省遵义市恒通实业发展有限公司。如同大多数的物业管理公司一样，它的产生带着浓厚的房开公司色彩。该公司服务于遵义市红花岗区湘山公寓，后又服务于珍珠公寓。公司以“服务业主，管理规范”为目标。始终坚持“服务第一；业主第一”的宗旨，不断加强公司管理和员工队伍建设。同时不断提高管理和服务水平，为业主创造一个安全、舒适的居住环境。2003年湘山公寓首批业主入住的同时，恒通物业管理公司开始运转。2004年7月接管珍珠公寓。2008年12月撤离珍珠公寓。主要成绩：珍珠公寓2006年5月被遵义市红花岗区长征镇评为“安全文明小区”和“无毒小区”，2006年7月被红花岗区评为“安全文明小区”。湘山公寓被遵义市红花岗区中山办评为2007年度“平安文明楼院”，2007年11月被红花岗区授予“安全文明楼院”称号。尽管有这些荣誉，由于种种原因，恒通物业管理公司还是面临着处理房屋漏水，应对小区物业管理服务费入不敷出和业主停车难等现实问题。

1.1服务对象：

湘山公寓是遵义市恒通房地产开发有限公司于2000年在遵义市红花岗区万里路前段修建的高档商住综合建筑。湘山小区2008年9月更名为遵义市湘山公寓住宅区，住宅面积28000㎡；小区绿化面积3000㎡。现有住房4栋，分为A区和B区，每区7个单元，共14个单元。住房203套，现有201户入住，入住率98%。公寓整体上分为三大部分：负一层及其以下部分为地下停车场;1至3楼为遵义大型购物商城“国贸广场”；四层以上为高档住宅小区。小区有供水，供电、通信、数字电视、光纤宽带网、楼宅可视对讲、报警装置系统、社会电视监控和住宅专用电梯等配套设施。

珍珠公寓地处遵义市外环路北段城乡结合部。总占地面积6000平方米，总建筑面积31000平方米，其中住宅21000平方米，非住宅面积3000平方米，商业用房10000平方米。楼宇3栋，三室一厅错层设计住房224套，现已入住183户，入住率82%。居民约730人，常住业主150户，约510人左右，暂住外来人员大概33户。绿化面积500平方米，1个文娱活动中心；2个球场；公寓有前后两道大门，污水检查井11个，排污管300米，雨水检查井11个，雨水管300米，化粪池2个，消防水泵头接口75个。

2.1恒通物业管理公司组织机构及设置：

公司实行经理负责制。主管整个物业管理公司的全部日常事务。下设保安部，财务部、电工班、办公室以及小区部。

公司机关

公司机关

公司经理

小区部

财务部

保安部

办公室

电工班

湘山小区

珍珠公寓（已撤离）

行政绿化保洁

2.2人事方面：

恒通物业管理公司法人代表1人(男)

恒通物业管理公司经理1人(男)

恒通物业管理公司副经理1人（女）

恒通物业管理公司绿化工1人(男)

湘山公寓出纳1人（女）珍珠公寓出纳1人（女）

湘山公寓水电工3人(男)珍珠公寓水电工1人(男)

湘山公寓保安7人(男)珍珠公寓保安8人(男)

经过领导同意才行。平时请假要办理正式请假手续，经同意并办完工作交接后才行，没有经过这样的算作旷工，不允许电话请假，他人代请等不正规请假。

4.4.1安全保卫方面：

该公寓实行“封闭式”管理，7名保安人员24小时轮流值班巡逻，对各单元进行巡楼，对进出人员进行登记、护送确保业主人身安全。物管公司建立了来人来访登记制度。设立醒目的来访登记提示牌，对来人来访实行分类登记管理方式，要求保安人员熟悉小区业主的基本情况，尽可能做到心中有数，以便对来访人员提供的业主资料进行快速核对并作出判断，针对来访人员对登记制度不配合，强行闯入小区的启动相应的应急方案。

中央控制室实行24小时值班制度，中央控制室是小区遏止犯罪，保障业主（住户）生命财产安全的重要技术防范中心。

4.4.2小区绿化：

在小区绿化方面，为了保护和完善绿化带，美化小区环境，参照《供应商选择程序》，《业主违例事件处理程序》和《纠正与预防措施工作程序》等相关文件，小区制订了一系列相关管理细则。公司经理负责审定绿化方案和确定绿化工程承包商，绿化工负责拟定绿化方案并负责绿化工程施工质量和