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西安市房地产市场——长安区调研报告

一、调研范围界定

本次调研范围为：北到西部大道与子午大道交汇处，南至子午大道，西至西长安街，东至盛世商郡的广大范围内；在行政规划和建设规划上属于长安区。

二、区域的发展历程

1、历史背景回顾

西汉高祖五年（前202）置长安县，因长安乡为名。据《三辅黄图》：“长安，本秦乡名。”后曾两次更名常安县，后梁改为大安县，后唐复为长安县。2002年6月2日，国务院批准（国函[2002]45号）：撤销长安县，设立西安市长安区，以原长安县的行政区域为长安区的行政区域，区政府驻韦曲镇。同年9月正式撤县设区。2010年11月，在《西安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中确定：在西安六个主城区（莲湖、碑林、新城、雁塔、未央、灞桥）之后，又将长安区纳入主城区，“城六区”从此变成“城七区”。

2、长安区房产市场发展的阶段

2002年长安区成立之初，长安楼市刚刚起步，楼盘价格不过千元左右，一年后，长安在政府宏观政策的引导下，经济发展迈出了一大步，长安楼市也逐渐成长起来，楼市价格也上升到了每平米1400-1500元。尽管房价并不算高，然而长期以来因为配套跟不上，很难形成规模市场。不过随着西安市的南扩，人们越来越看好长安，到2004年，长安楼市的价格很快就突破2000元/平米，与2002年房地产市场启动初期相比，价格翻了将近一番，而由此长安区的房地产发展也开始步入正轨。2005年及2006年，长安区楼市的价格基本上是每年增加200元/平米，这个增长速度明显快于西安其他城区。反映长安区已成为西安房地产发展最迅速的区域。

长安的土地升值非常快。2001年，长安西区土地价格为每亩15万元；2002年7月土地挂牌出让价为每亩50.05万元，同年9月的价格为每亩64万元；2003年7月增长到每亩90万元；2006年6月，长安区政府旧址土地挂牌出让，以创记录的169万元／亩的价格成交。从以上长安土地价格变化轨迹不难看出，短短5年，长安区土地价格从每亩15万元增长到每亩169万元，净增10倍以上。而在2011年拍出的三块地块价位分别达到422万、522万和622万每亩，相比06年又增长了近3倍多。

长安自2002年9月撤县设区以来，众多的房地产公司开始抢滩长安地界，长安板块也开始迅速崛起。有关资料显示，1998年长安只有一家房地产开发企业，到目前已有40多家房地产公司涉足，截止2006年底，总投资逾20亿元，开发商品房面积达120多万平米，入驻居民2.7万多户。造就了高山流水、长安花园、太阳新城、摩登小镇、智慧城等大规模精品小区，形成了以韦曲及郭杜为主的普通住宅区、以沣峪口为主的高档别墅区的新格局。

短短数年，长安郭杜大学城在校师生已达20余万人，业已成为西安最聚集的文教区。

郭杜大学城在提升本区域的居住氛围和人气的同时，必定会带动长安商业的发展。而长安目前的商业地产仅仅刚刚起步，但是盛世商都——一个大体量商业项目，已经令人感到长安区商业地产的巨大潜力。并且，长安区确定了长安商业步行街及长安西街商业街为今年重点建设项目，未来的商业发展空间令人期待。

3、区域发展的主要推动动力

长安区西接迅速发展的西高新，东邻方兴未艾的曲江新区，北倚繁华似锦的

投资的热点，一带九园的建设和发展已初具雏形。促进了长安区社会经济快速发展、增速在西安市区位于前列。为了更进一步地促进长安发展，经国务院批准撤消陕西省长安县，设立西安市长安区，2002年9月16日长安正式撤县设区。从此长安2200多年的县建置成为历史，新的长安区作为西安的一个区与西安大都市融为一体。

三、长安区的发展状况：

1、长安区的区位范围·

长安区居住圈

长安区居住圈

作为西安副中心和后花园的长安，区域经济发展的成果硕果累累，各项工作都走在全市的前列，我区的房地产开发市场也从西安市各板块中脱颖而出，被业界称为“长安地产板块”。其房地产发展优势也是不言而喻的。

2、“长安区区”房产市场发展概况

“长安区”居住圈

“航天新区”居住圈房产价格走势

2001年—2012年区域房产价格稳步上涨，目前整体均价已接近6000元/㎡

2001年，长安区居住圈内商品房的在售均价仅在1500元/平方米的水平线，2002年西安住宅均价2749元/平方米，而长安区仅为1421元/平方米，西安市住宅均价平均高出长安区1300元/平方米；2008年，西安住宅均价为4268元/平方米，长安区为3714元/平方米，西安住宅均价高出长安区500元/平方米，截至2010年初，区域的房价已经接近了5000元/平方米的关口，今年更是接近6000元/平米。其中，不乏个案的售价已经突破6500元/平方米。近年来随着长安区综合配套设施的不断