X年合肥凤凰城家家景园后期营销策略.pptx

X年合肥凤凰城家家景园后期营销策略

·营销策略一、总论截止于9月29日，凤凰城二期桂香堤岸已销售1058套，（包括住宅，商铺和车库）销售达七成，目前，剩余住宅部分有381套左右，主要是多层复式部分与小高层六层以下部分，其中，多层复式部分有81套，为本次策划重点。二期桂香堤岸自开售以来，一路高走，目前平均每天有三套左右，应该说，凤凰城销售策划是相当成功，然而，重头戏却在尾楼部分，尾楼部分凝聚了开发商的利润点，也关系到策划的成败问题，预计凤凰城销售势头，还能持续两个月，高层部分走完后，本项目真正进入尾楼，销售淡季！我们应该具备忧患意识，二期桂香堤岸是一个大盘，一旦进入尾楼销售期，销售周期将长达半年甚至更多，力争保持目前销售势头，一鼓作气，完成向尾楼销售的过渡，是本次策划的目的。2024/10/292

凤凰城·家家景园营销策略二、房源分析(一)本项目房源分析二期销售历时7个月时间,销售出1058套,约70%,目前剩余部分小高层六层以下部分与多层复式楼部分.其中,小高层部分以大面积房型为主,均价约3100元/平方米左右,总价在43万元左右.剩余小高层部分户型不尽理想,据销售人员反映,客户青睐100至120平米左右的房源,这将使得后面尾楼销售存在一定的压力.多层复式部分尚有81套,目前多层复式价格:六层2900左右,跃层2200,平均总面积在150平米,总价在45万左右.多层复式跃层户型极不合理,层高太低,让人产生压抑感,据销售人员反映,客户前往现场观看复式楼后,很少有客户下定的,这是我们劣势所在!2024/10/293

凤凰城·家家景园营销策略(二)对手楼盘房源分析1.汉嘉都市森林:六层价格:3500元每平方米,阁楼:赠送总价:45万左右汉嘉复式目前还剩四五套,阁楼层高最高3.7米,2.2米以上的部分估计有40个平方以上,阁楼部分未分割,客户自由装修,阁楼部开阔且精致,没有丝毫压抑感2.广利花园:六层在3300左右,阁楼部分赠送3.颐和花园:多层五楼3200元/平方米，六楼：2450元/平方米，阁楼：2450元/平方米小高层：一楼：2700元/平方米9楼：3200元/平方米多层目前还剩一套复式，面积250平方，小高层还剩二十多套2024/10/294

凤凰城·家家景园营销策略三市场分析无论是尾楼还是存量物业，都必须重新定位市场。首先，我们必须明确本项目剩余物业在当前市场上的真实地位。只有在认清了自身的优劣势以及面临的机会和威胁之后，才能更好地回答“我的房子是什么？”、“卖给谁”、“怎么卖”、“能卖几个钱”等一系列重大问题。由于剩余物业已定型,已是准现房,我们只能运用抱着产品找市场的4P理论,必须调整项目市场定位，这样才能针对不同的客户群作出不同的决定。根据收集必威体育精装版市场信息，重新定位物业的目标客户群、价格和销售渠道。其中价格定位和销售渠道的整合是关键。2024/10/295

凤凰城·家家景园营销策略剩余物业不管是小高层还是多层复式部分,总价都在40万元以上,按首付三成算,首期款在12万元以上,按揭款按三十年付清,月供也在1500元以上.,大面积,高首付,高房款的这类客户多为投资者或二次置业者.不管是投资者还是二次置业者,他们购房都相当理性,远没有首次购房的冲动,而我们的余下物业能向市场推出的卖点实在少之又少,在策略上我们只有实行“跳出产品作品牌”的策略,依靠前期建立起来的强大品牌号召力,给消费者产生出“能入住凤凰城家家景园就很幸运”的荣誉感。在媒体策略上，以品牌、以细腻的诉求，从细处着手。针对以投资为目的客户，销售人员作好引导，认真分析剩余尾房源优势所在，分析如下：2024/10/296

凤凰城·家家景园营销策略商品房投资收益最常见的两种方式是出租和出售。由于我们对比的是同一套房子不同时期的投资价值，所以无论你什么时候买的房，购买时期的不同不会影响房子在同一时期出租或出售的租金或售价，而收益的不同主要体现在时间和收益预测上。开盘期买房无论出租或出售都要等入住后，所以不能立刻取得收益，而尾盘期则不同，支出和收益几乎是同步的，从这一点来说，尾盘期的收益明显要好于开盘期，起码可以很快以租售的收益来缓解购房的压力。另外，开盘期由于对项目有太多的未知，对将来的收益状况难以作出较为准确的预测，也就是说，投资收益的风险比较高；而尾盘期的楼盘，因为各方面状况都几可眼见为实，对收益的预测和评估就容易