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商业银行个人二手房按揭贷款风险管理研究

一、商业银行个人二手房按揭贷款概述

(一)个人二手房按揭贷款发展历程

个人二手房按揭贷款，就是指作为自然人的购房者向商业银行申请贷款，用于支付二手房购买中的一部分房款。随着房改工作的推进，银行开始引入住房按揭贷款，但由于房地产行业没有充分发展，住房贷款也没有得到发展。1997年颁布的《城市房地产抵押管理办法》对于预购商品房贷款抵押做出了规定，住房贷款开始进入普通老百姓的生活。进入21世纪后，房地产行业的大力发展，使得住房贷款蓬勃发展。但在2004年，由于银行对于风险管理不足，导致在之后的几年内发展缓慢。2006年后，住房按揭贷款有了快速发展，贷款业务不断成熟和普遍。

(二)商业银行个人二手房按揭贷款的主要特征

1.操作环节复杂

新房进行住房按揭贷款，只需要销售商、购买方、银行三方主体，而一般销售商在售卖前就已和银行达成协议，只需要购买方支付首付之后，携带相关材料向银行申请，材料齐全即可审批，进行放款。而二手房的情况较为复杂，房子可能材料齐全，也可能是单位分配的房子，甚至是自建的房子，没有任何手续，因此需要中介机构，在销售方、购买方以及银行之间进行监督。

2.二手房风险较多

风险是客观存在的，担保公司运营的核心是风险的控制，业务流程出险针对担保公司而言有各种各样不良影响。新房在房屋性质、小区绿化面积、物业、房屋质量等方面会根据法律进行约束，销售方也会书面告知购买方，每套新房与本小区其他住房差别不大。而二手房情况复杂，房屋的使用情况、邻里关系、小区具体情况、委托中介情况都是购买方需要考虑的因素，也是存在风险的方面。一是业务保险理赔直接的结果是向金融机构偿还，但这也是最消沉的做法，担保公司通常会全力以赴去协商或起诉，只求根据法律制裁去维护受害者（此受害者包含担保公司和案子近亲属中受损害的一方）权益；实际上解决这样的事情必须耗费不能预估的财力物力周旋于买家、出卖方与业务来源方中间，担负比较大的压力。二是解决风险安全事故所消耗的资产立即影响到盈利的降低，且风险水平的不一样其损害也不一样，这也是无法有一个明确的测定的；三是担保业现阶段或是一个较为狭小的社交圈，在解决风险安全事故所牵扯的各个方面，针对贷款担保销售市场有一定的影响，有可能促使原来业务实际操作方法的健全，也是有很有可能令某类业务丧失诱惑力；四是风险处理得不稳妥很有可能会造成与协作中介公司、协作金融机构关联的恶变，影响担保公司信誉。

还有道德风险的问题，社会道德风险是指从业经济活动的人在最大限度地提高本身效应，与此同时做出不利别人的行动。在个人住房贷款担保业务中的道德风险通常理解为：因担保对象为自身不法利益提供不实资料或隐瞒真实情况或违约而使交易不能按正常程序运作，并给担保人带来损失的现象。

(三)个人二手房按揭贷款业务范围

1.个人二手房纯住房公积金贷款

公积金中心委托银行，为符合条件的家庭，在购买二手房时，发放住房公积金借款。因为公积金贷款放款时间长，过程复杂，所以购买方在使用纯住房公积金贷款时，需要提前与销售方进行协商。

2.个人二手房组合贷款

公积金中心联合银行机构，为符合公积金贷款和商业住房贷款的家庭，在购买二手房时，由公积金中心和银行共同发放住房贷款。住房组合贷款一般是因为购买方公积金贷款额度不够，才采取住房公积金和商业贷款组合的方式进行贷款。

二、商业银行个人二手房按揭贷款风险管理现状

(一)利率风险

利率在房地产市场中发挥着重要作用，低利率会导致房价快速上涨，我国在经历这个阶段后，开始进行市场化改革。商业银行贷款利率参考央行制定的贷款基准利率，短期贷款、长期贷款、公积金贷款分别执行不同的利率。央行贷款基准利率是在综合评价后制定的，各银行在基准利率基础上加码，不得低于基准利率。贷款利率是国家调控房地产市场的重要手段，对于房地产长效管理具有重要意义。目前房地产市场收紧，各地银行针对二手房的利率不断上调，额度逐步收紧，个别银行甚至暂停二手房贷款业务，并且将一手房贷款的业务也进行了收紧，出现了额度紧张，放款慢等现象。

(二)信用风险

贷款人在贷款后还款能力不足、有还款能力但是恶意拖欠、突然遭遇重大变故导致还款能力不足等情况，使得银行在按揭贷款方面存在风险。

(三)操作风险

1.他人冒名签订抵押合同

一些不法分子利用或者伪造他人合法证件、材料向银行申请贷款，银行审核通过后，利用他人证件签订抵押合同，导致签订的合同无效，进而给银行造成损失。与此相关的还有冒名顶替卖方，银行很有可能会卷入无效的交易当中。二手房购房贷款业务流程起诉中，存有大量的无法找到借款人的情况。该类案子出现的相同特点为：借款人的户籍所在地均为异地且大部分为乡村地域；无固定收益；给予的电话、家庭住址（临时居住证的详细地址）及所在单位均没法联络；抵押房屋的使用价值被比较严