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西安市房地产市场——航天产业基地调研报告

一、调研范围界定

本次调研范围为：北到南塔南路南段，南至神州四路，西至北里王村，东至西柞高速的广大范围内；在行政规划上属于长安区，在建设规划上属于西安国家民用航天产业基地。

二、区域的发展历程

1、历史背景回顾

西安国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、西安市政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于2006年7月，享有市级经济管理权限。航天产业被列为引领西安未来发展五大主导产业之一，航天基地是西安“四区两基地一港”七大经济发展引擎之一。2007年12月通过国家发改委批复，正式成为继上海后，中国第二个国家级民用航天产业基地，也是唯一一个以航天民用工业为主要发展目标的国家级航天产业基地。基地位于西安市东南方，规划面积23.04平方公里，预留约35.5平方公里的远期发展规划空间，是中国最大的国家民用航天产业基地。基地位于城市中轴线，连接环城高速、南三环、地铁2号线、西康高速，地理位置优，交通便利，区内有国家一级文物汉宣帝杜陵。

2、航天产业基地房产市场发展的阶段

西安国家民用航天产业基地是全国最大的民用航天科技产业基地，也是陕西省大力发展以先进半导体照明和太阳能光伏产业的核心区域。它以“航天产业立区，高新产业兴区”为发展定位，坚持“四节约一环保”发展理念，实施集群化、特色化、市场化、生态化、规模化的发展战略，走“大集团引领，大产业构建，园区化承载，规模化发展”的科学发展道路，着力发展以民用航天、太阳能光伏-大功率半导体、服务外包和创意为主的三大产业，规划建设核心区、研发区、工业区、物流区、居住区五大功能区，正在培育陕西新的经济增长极，建设以科技、人文、生态为主导的三位一体新型工业区，打造一个技工贸收入为3000亿元的高技术产业新区。

航天基地区域内处于建设阶段，目前看来边缘的居住项目居多，主要分布在与城南交接的航天大道附近，比如富力城、大华公园世家、曲江阑山，也包括此次分析的居住用地，这是因为曲江的南向扩展，正在不断地将开发项目向南推进，随着附近配套的建设，居住氛围已经慢慢形成，富力城和大华公园世家这两个大盘的入驻，为周边前期积累了大量的人气；另外一长安南路上的住宅项目居多，如航天逸居、长安相府、嘉禾苑、吉源美都、铭景城等，主要因为该区为长安的商业繁华地段，生活便利、交通便捷、居住氛围浓厚。

3、区域发展的主要推动动力

按照市政府三年完成基础设施建设的要求，基地采取“一次规划、分期建设”的模式，基地23.04平方公里的总体规划顺利纳入西安市总体规划(2008-2020)，基地控制性详细规划、景观雕塑、给排水、道路交通、电力、通信、燃气等专项规划全部编制完成；采取路网、管网同步建设的措施，形成“五横五纵”10条主干道路网，通过西安市南三环、西康高速与城市道路网连成一体。累计已修建道路20余公里，管网铺设26公里，总投资16.2亿元。以后两年再建38公里，修路总长86公里，基本完成区内主要道路的网络化布局。

启动影响基地开发的3条高压线改造工程，其中一条110千伏高压线落地改造工程全部完成，新建缆沟道2.1平方公里，电力设施全面达到项目建设配套需要；330千伏高压线改迁工作完成过半，为产业发展腾出土地1000多亩。完成了新建道路景观绿化工程面积4万多平方米。同时，完成了污水处理厂建

2006年，航天新区居住圈内商品房的在售均价仅在3000元/平方米的水平线，但是截至2011年8月份，区域的房价已经突破了6000元/平方米的关口，其中，不乏个案的售价已经突破6500元/平方米。而且随着长安区整体的发力推进与发展，新型区域航天新区居住圈内的项目数量不断增多，房价也呈现了不断上涨的态势。而目前，在航天基地在售和已规划的楼盘数量在10个左右，相对来说数量上还是有明显的不足，有关专家表示，这个区域作为主要的工业用地，楼盘在这里只是作为配套，不会的大力发展，由此，为数不多的楼盘占据优势，未来的升值潜力巨大。

“航天新区”居住圈房产市场的现状

航天基地区域内处于建设阶段，目前看来边缘的居住项目居多，主要分布在与城南交接的航天大道附近，比如富力城、大华公园世家、曲江阑山，也包括此次分析的居住用地，这是因为曲江的南向扩展，正在不断地将开发项目向南推进，随着附近配套的建设，居住氛围已经慢慢形成，富力城和大华公园世家这两个大盘的入驻，为周边前期积累了大量的人气；另外一长安南路上的住宅项目居多，如航天逸居、长安相府、嘉禾苑、吉源美都、铭景城等，主要因为该区为长安的商业繁华地段，生活便利、交通便捷、居住氛围浓厚。

居住圈项目汇总：

区域内项目销售情况

区域

项目名称

开发商

建筑类型

户型面积

均价

主力户型

航天新区

曲江千林郡

英泰置业

高层、小高

85—183㎡

850