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长荣国际广场

建设改造项目投资分析报告

编制：集团房地产管理中心

日期：2008年1月

提要

第一部分项目说明

一、项目建设思路

二、建设改造初步规划草案

第二部分市场环境分析

一、市场环境

二、项目定位

第三部分投资估算与财务效益分析（出售方式）

一、投资估算

（一）测算依据

（二）投资估算

二、财务效益评价（出售方式）

（一）收益测算

（二）营销成本分析

二、建设改造初步规划草案

具体见长荣广场规划总平面图

◆主要技术经济指标

总规划用地44396.73

总建筑面积153374.69M

其中商场面积79277.43

写字楼24483.21

住宅面积49614.05

建筑占地面积29076.2

建筑密度65.5%

容积率3.455

最高建筑层数10F

第二部分市场环境分析

一、市场环境

（一）发达的加工制造业产业背景

东莞是华南制造业的中心城市，是华南经济带的核心组成部分，东莞市连年获得国家大中城市范围的多项殊荣，“十大最具魅力城市”，“最具经济竞争力城市”，无论从GDP、进出口总值、实际利用外资、外商投资企业等多项指标，均居全国前列，是中国城市综合实力最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高的知名度。

2007年东莞市主要经济指标

项目

经济指标

生产总值（GDP）

3151亿元RMB

工业总产值

6649.85?亿元RMB

固定资产投资总额

841.11亿元

社会商品零售总额

695.89亿元

进出口总额

11068.73亿美元

外贸出口

602.32亿美元

外币存款

3755亿元RMB

实际利用外资总额

50.44亿美元

全市财政总收入

539.5亿元RMB

城乡居民储蓄余额

2120.74亿元RMB

居民人均可支配收入

27025元

长安镇位于东莞市最南端，总面积83平方公里，总人口130多万人，其中本地居民3.5万人，外来人口120多万。

长安镇是东莞市经济最为发达的镇区，经济规模连年排在东莞市前列。2005年，长安国民经济三项重要指标均排在东莞市第一位，是多年来全国著名的“乡镇之星”、中国“千强镇”的前三名。2005年，长安镇生产总值1337428万元，东莞第一；税收162094万元，东莞第一；出口388215万元，东莞第一。

长安镇的主要产业是以模具、机械、五金、电子行业的加工制造业组成，在83平方公里的土地上拥有3000余家企业，其中2000余家为外资企业，主要从事制造业，是东莞工厂密度最高的镇区。以长荣国际机械五金广场为龙头的机械、模具、五金商贸行业非常著名，长安镇被授予“中国五金模具名镇”。

由于长安镇位于广深经济走廊的中线，交通发达，出港便捷，为华南制造业基地的几何中心。强大的加工制造业背景是形成长荣广场等以工业配套器材的经营为主题的专业市场最根本的产业支援；同时发达而功能完善的专业经营市场又对加工制造业的产业发展起到了强有力的促进作用。长安五金模具产业因具优越的中心地理位置而构成华南制造业基地五金、机械、模具产品、器材的集散配给中心。

（二）项目建设的自身核心竞争力分析

1.区位地理环境优势

长安镇是东莞市下属各镇中城市规划相对最好的一个镇，长安的城镇规划主要沿S358省道为主轴线，东侧偏南至莲花山脉间为镇区主要行政、商业、居住、公共配套设施的区域，S358省道一线两侧及东侧两端均为工业区，最为集中的两侧工业区又以振安大道为中心线呈两侧分布，这里集中了长安镇的大部分工厂，工厂的密集规模世界罕见。

长荣广场位于振安大道东侧地段，另两侧分别与兴一路和兴隆路相接，该区域属于乌沙陈屋村范围，乌沙村是长安镇工业最集中、最发达的村，也是长安最富有的村，在长安镇的工业区范围内作为以经营机械、五金、模具产品为业态的长荣国际机械五金广场，区域地理位置十分优越。

2.品牌知名度优势

长荣广场的建设起步于1998年，是长安最早的从事机械、五金、模具行业的专业市场之一，是迄今为止长安最大、最著名、最成熟的五金模具专业市场，在东莞、深圳关外制造业区域及其它广东省境内工业基地中均享有很高的声誉，也是本区域内最成熟的五金、模具专业市场。

长荣广场2001年创立并发起举办每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会，交易会的连续成功举办，使“长荣广场”的品牌效应在全国同行及局部海外的范围内得到充分的发扬光大，长荣广场的知名度在全国同行或同类专业市场中接近100%，在交易会中通过“国际五金奖”的成功运作，使长荣广场的品牌效应