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新形势下继承登记之于不动产登记机构的思考

传统的继承登记手续复杂，且整体上也会存在一些继承权纠纷的问题。尤其是早期农村一些老人去世后，死亡证明没有及时办理，一些证件难以提供，加上早期工作中存在的错误填写问题，都会影响继承登记的流程。当下，各地的不动产交易登记中心都简化了操作流程，并降低了继承登记的繁琐系数，而在江苏、浙江、广东、湖南一些地区已经开展了不动产非公证继承登记告知承诺制试点，针对一些传统的继承登记常见的问题进行了系统分析，降低了操作难度，提升了服务效率。

一、新形势下继承登记的政策背景

司法部于2016年发布的《关于废止〈司法部、住建部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》中，不再执行之前规定的房屋继承登记等所有权转移必须公证的规定，随之而来的是公证自愿，法律充分赋予了当事人对提供材料具有选择的权利。2021年1月1日起，现行《继承法》被废除，在《中华人民共和国民法典》中，对继承登记进行了更加规范系统的界定，根据《民法典》第1128条规定，在继承法中，如果第一顺序和第二顺序包括先于被继承人死亡的父母、子女、配偶、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹、孙子女(代位继承)，那么被继承人将没有法定继承人，也就是社会俗称的“孤寡老人”。民法典生效后，他的侄子、外甥(无论男女)都可以去代位继承。在继承登记按照“新规”处理的情况下，代位继承、身后继承过户等模式让继承登记趋向多元化，在《民法典》第1142条，1136条中规定，遗嘱的订立需要有两个以上见证人在场，才能确定录音录像遗嘱和打印遗嘱。而关于遗嘱的撤回、变更和效力顺位等都有更加系统的规定，在当下，怎样用好政策、提升继承登记的合法性、秩序性、规范性、合理性，已经成为不动产登记机构所需要关心并解决的问题。

二、新形势下继承登记对登记机构的挑战

(一)法定继承人和申请材料的认定困难问题

我中心在继承类登记业务时采取公证自愿原则。在办理业务时，若所有继承人均可同时到场时，在工作人员的见证下签订相关协议，并留取影像资料；若无法同时到场，则可通过公证的方式进行办理。在之前，公证处只需要保证相关民事法律行为和申请材料具有真实性、合法性和有效性就能够出具公证书。所以说在之前登记机构主要是进行继承公证书的形式性审查，但是在现在如果申请人提交各种证明材料到登记机构，登记机构不能直接拒绝申请人的要求，而需要接手这些证明材料，并且确定所有的法定继承人，并对申请人所提供的资料进行真实性的核验。在不动产继承登记中需要对继承人资格进行审查，根据《民法典》1127条，如果没有第一顺序继承人则由第二顺序继承人继承，在这里涉及到两个问题，第一个问题是因为亲属去世时间久远，死亡证明难以获取，另外一种是遗嘱继承的问题，在遗嘱继承中根据《民法典》1142条规定，有数份遗嘱以最后遗嘱为准，但是这样就涉及到公证遗嘱的问题，有的当事人持有公证遗嘱却不能认定为最后一份遗嘱，这种情况下需要让不动产其他继承人到场受询，无异议后方可继承登记，但是也存在继承人拒绝当场的情况，导致继承登记流程难以正常进行。

(二)行政服务资源有限的问题

不动产登记业务除了继承类的登记之外，还包括首次登记、转移登记、抵押登记等各项事务，在当前房屋交易量居高不下的情况下导致不动产登记申请量巨大。首先，在办理此类业务时常会遇到一些棘手问题。比如继承人数较多，家庭关系复杂，工作人员需要一一核实，想要多头兼顾必然会对效率造成影响，导致不仅耗费大量时间和精力，影响办事效率，也会因审查的复杂性给登记带来一定的风险，在这样的情况下必然会消耗大量行政服务资源。其次，普通登记业务一般可以在几个工作日完成，但继承登记一般需要花费数周甚至数月的时间，这显然难以符合登记工作高效开展的原则。

(三)实质审查权权限模糊的问题

继承登记工作在强制性公证取消之后，整体上复杂性提升，并且要求登记机构做好实质性审查。在登记机构进行审查的过程中，怎样进行实质性审查或者还是之前的形式性审查，目前还是多方争论的焦点，尤其是在2021年1月废止了物权法之后，民法典中对于不动产登记机构的法定职责也明确的规定了，但是在其中并没有赋予相关不动产登记机构调查取证的权利。所以说，从强制性取证到非强制性取证中，不动产机构和其工作人员都需要经历过改革的阵痛，整体上工作压力更高，而针对登记机构职责设置问题和审查职责的问题，就需要根据登记事项、现场情况等做好实质性审查，整体的相关权限模糊的问题还是比较严重。

(四)行政赔偿风险较大的问题

因为针对继承事宜的调查、查验与认定等工作需要投入许多精力，并且需要消耗大量时间，所以该项工作有着非常强的法律性和专业性，从继承本身来看本就属于权属争议，因此目前法律纠纷问题还是比较突出，因为继承本身存在争议性，法律纠纷也比较突出。公证处承担的日常事务和法律风险转移到不动产