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建筑工程施工合同审核审查要点

主要针对99版、相对重点）

1、注意审查合同招投标要求、承包方主体资格

1）对于：国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金

投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目，必须通过招

投标。

2）2004第14号《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件

适用法律问题的解释》：将五种合同依法认定为无效：（一）

承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的；（二）没

有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）

建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的；（四）

承包人非法转包建设工程的；（五）承包人违法分包建设工程

的。

因此，对于承包主体的资质审查可以防止合同最终效力问

题。实务操作中，律师修改施工合同时，合同双方在前期大多

经过了相互摸底阶段，但仍需要从具体合同特点角度予以分析。

2、注意工程承包范围的审查

整体比较简洁；注明与招投标文件、发包图纸、工程量清

单内容一致；包括：土建工程、给排水工程、电气工程、消火

栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程（包括智能化系

统预埋管、盒、箱壳部分）等等。

3、注意标明开工日期的成立标志

项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。

一般标明：开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开

工告诉日期为准。实际开工日期与约定日期不一致：实际开工

日期为准（开工令等证实）；施工答应证日期和实际施工日期

不一致：以施工答应证日期为准。

4、注意审查组成合同文件的顺序

首先需标注：在前者优先；

其次，对于有补充协议的，要注明与合同正文效力一致。

5、注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设

置

对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更

的工程师指令，可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。

一、明确工程师授权范围；二、对于超越工程师授权范围

的，由发包方确认。6、注意审查对安全文明施工的约定

一般约定由承包方承当，但为保护承包方利益时，可以约

定一个兜底条款，如：由于发包方原因造成的平安文明施工题

目，由发包方承当一切损失。

7、注意审查对于工期顺延的约定

一、工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内

容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令（停水

停电）、公开物等身分造成的工期顺延，约定标准作为认定是

否构成工期顺延的依据；

二、工期顺延的程序性约定：承包方在一定时间内，书面

报发包方认可、监理认可。可以增加“视为”条款。（视为条款：

发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。）

8、注意约定对于隐蔽工程和中间验收的前提和程序

1）程序：“按照国家、省、市、县有关规定执行。承包人

自检、并在隐蔽或中间验收前小时，以书面形式通知监理工程

师和发包人代表。防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，

经发包人和现场监理验收后方可进行施工。”等。（2）通用条

款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节

点的验收要求。

9、注意审查合同价款切实其实定体式格局

一般有三种方式：

1）采用固订价格合同，注意约定合同价款中包孕的风险

范围，如：“钢材价格的市场变化（8%）”

注意风险费用的计算方法：

如：合同约定工程总价款包含全部工程量内容，承包人无

论何种原因没有列入单价或总价款中的工程，发包人都没有增

加支付的义务，并认为该项目已包含在总承包价款中。本工程

竣工结算时，只计算变更部分和材料价差调整部分，不再对报

价书、标底价及中标价进行重新核对。）

2）采用可调价格合同，合同价款调解办法：招标范围以

内的工程量按实计较，定额计价，税前总价下浮。设计变更及

现场签证由总监、发包人现场工程师共同承认，施工时代工程

变更或签证调解单项元以内不予计取，元以上单项的变更或签

证于竣工决算时调解，签证、变更的工程量按专项条款所规定

的相应下浮率下浮。

3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意审查工程进度款支付体式格局

1）方式：节点形象进度，按比例；工程量，按比例。

2）按照节点付款的约定，承发包双方会根据合同特点加

以约定。律师审查的是综合工程进度和款项支付的