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物业企业IPO上市合规性问题讨论

作者：韩叶

来源：《中国民商》2022年第09期

摘要：文章针对物业企业上市问题，从物业企业上市发展现状、IPO上市合规性问题、

IPO应重点关注的法律问题、新大正公司案例分析及带来的启示等方面进行探究。关注合规性

问题，采取必要措施合法规范经营，能助力物业企业顺利IPO上市，为企业发展带来更广阔空

间。

关键词：物业企业;IPO上市;合规性问题;法律问题;启示

一、物业企业上市发展现状

2018年以来，物业企业掀起一阵上市热潮，经过蓬勃发展，企业不论是管理水平、还是

盈利能力均有明显提升。尤其2020年在疫情背景下，不仅没有影响企业在资本市场上的发

展，反而有了更加清晰地认识，行业价值得到市场认可。以A股和港股物业服务上市公司为

例，发展现状如下。

（一）综合实力强

2021年底，物业板块上市公司总量达到55家，持续扩张的规模、稳健的财务预期，均为

物业行业带来高估值。港交所12个标准分类行业中，资讯科技业、必需消费行业的PE最高，

平均市盈率为46.6倍、26.5倍。相比之下，物业管理行业的平均市盈率为46.7倍，说明其估

值和资讯科技业相当。2020年，港股上市的物業企业营业收入合计1222亿元，首次突破千亿

元大关;而且毛利润、净利润等方面均呈现出持续增长的趋势，见图1。

（二）规模发展快

截止2020年底，港股物业服务上市公司在管面积均值为1.09亿平方米，合约面积达到

1.8亿平方米，同比增长50%和28.6%。高质量扩大规模，为公司持续创收带来动力，也是企

业在资本市场上驰骋的底牌。尤其并购已经成为扩大规模的一种主要手段，2021年物业管理

行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业。交易金额约362.5亿

元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。通过并购，一方面能快速扩大规模，增强竞争

力;另一方面也能加入其它赛道，达到高速增长的目标。

（三）成长潜力大

随着城市化进程加快，物业服务行业迎来良好的发展机遇。企业通过运营轻资产，建立标

准服务体系，打造品牌效应，在资本市场中的地位不断提高，具有良好的成长潜力。总结起

来，大部分上市的物业企业有三个共通点：一是储备项目多，这是可持续发展的基础;二是业

绩指标、规模指标快速增高，发展势头良好;三是物业管理价值不断提高，服务范围也在扩

大。

（四）投资价值高

从公司每股收益（EPS）来看，EPS

二、物业企业IPO上市合规性问题

对于拟IPO上市的物业企业，合规性是一道门槛，也是一个重要问题。我们结合现有政策

和法律法规，总结IPO上市合规性问题如下。

（一）收入确认问题

依据会计准则，物业企业核算收入成本时要采用权责发生制，但实际工作中却采用收付实

现制。IPO过程中，收入确认问题有：①从收付实现制转变为权责发生制，该节点的服务收入

欠费没有按照权责挂账，而是逐步消化核算。②增值服务收入中，部分收入按照收付实现制核

算。

对于以上问题，物业企业在上市申报期内，应进行全面权责核算，对物业服务收入、增值

服务收入按照权责计提。此处应注意：物业企业提供的增值服务属于关联交易，应在招股书中

披露相关信息;在财务报告中做出附注，以确定关联交易金额的公允性。如此，才能保证关联

交易的公平性，在IPO中把握主动权，避免监管机构介入。

（二）公共收益问题

《物业管理条例》指出：利用物业的公用部分或设施开展经营活动，需先获得业主的同

意，严格按照流程开展工作。业主所得收益，既可以纳入专项维修资金，也可以经业主协商后

使用。在这个过程中，物业企业应科学管理公共收益，一是有完善的决策流程，避免程序缺陷;

二是确认公共收益时，以合同约定内容为准，不属于物业企业的公共收益，核算时将其归为暂

收款。公共收益使用时，如果没有签订分成协议，物业企业若全部记为主营业务收入，就会虚

增收入和利润。物业企业在IPO招股书中，均要披露公共收益信息，并且按照和业主之间的协

议收取一定佣金。

对于公共收益，核算时为确保合规性，应做到以下几点：①物业企业和业主之间签订分成

协议的，严格按照协议执行，属于物业企业的部分确认为收入，属于业主的部分计入往来科

目。②未签订分成协议，但物业项目有业主委员会，物业企业可以和业主委员会协商，补签分

成协议。成功签订