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房地产项目计划书

房地产项目打算书

前言

通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性特

别强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可表达出开发商的

实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。

我司经过长时间的市场调研，依据市场所反映出来的背景，结

合自身所积累的阅历，提出切合市场销售的建议供贵司参考。

如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将依据详细资料供应一套

系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。

一、市场背景

济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场进展的过

程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简

析如下：

(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：

客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市

场选择范围小，客户购置存在肯定盲目性。

开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良

莠不齐，受传统观念束缚严峻，不重视客源心理及市场进展特性，主

观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注意整体

规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。

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销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无

有效的表现及宣扬手法，不注意品牌的培育和树立。

(二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段

客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心

理上趋于理性，此时散户消费渐渐成为市场主力。

开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，

对营销策划理念渐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响

了开发商的思想，开头注意客源需求，渐渐向以产定销的路线靠拢。

品牌意识已大大增添，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼

于济南房产市场的良好进展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于

政府对土地资源进行统一管理，地价开头上升，而促使开发企业走出

暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开

发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步

为市场认可，高层也占据肯定市场份额。地域限制日渐被打破，小区

规划趋于合理，特色鲜亮，并且小区品质不断提升。

销售特色：价格趋于合理，市场消失整合态势，营销理念随专

业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣扬手段不断

翻新。

在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较

大改变：

1、客户需求的改变

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能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯

追求满意居住要求、工程质量，向追求舒适性、平安性、私密性方向

转变。

对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的

基本基础上，更加注意楼盘的独特、内涵及升值潜力，对小区的整体

规划要求较严格。

能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了

质的提高，在选择楼盘时，最注意的是享受，追求一种理念和内涵，

同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也特别注意。

2、市场环境的改变：

地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位进展，从传统的

利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层进展较快，并

渐渐为市场所接受。

其中：

小高层进展分三个阶段：

(1)以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高

层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并

进行包装策划，注意了前期宣扬，引起巨大冲击，前期销售到达良好

的效果。

(2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高

层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商