惠州惠城区三角地块项目可行性分析报告(1).docx

惠州市惠城区三角地块项目可行性分析报告

目录

第一部分：项目地块区域市场分析一：惠州市宏观经济分析

二：惠州市房地产市场调查

第二部分：项目地块分析一：土地个别因素分析二：地块优劣性分析

第三部分：项目可行性分析一：项目投资方案

二：项目开发投资估算三：项目未来售价预测四：项目投资利润率

五：项目盈亏平衡点分析六：项目敏感性分析

七：项目资金投资计划八：投资分析结论

尊敬的XX公司：

承蒙贵公司信赖与肯定，委托我司对贵司意向的惠城区三角地块进行项目可行性分析，在此我司对贵司表示衷心的感谢。在此方案中如有失实之处，烦请指正!

第一部分：项目地块区域市场分析

一、惠州市宏观经济分析

惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港毗邻，素有“粤东门户”之称。现辖惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县、惠城区，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开区两个国家级开发区。全市总面积1.12万平方公里，截止2005年末，惠州市城市总人口达到370.69万人，城镇人口203.92万人，占总人口的55.01%。

1、惠州市总体经济规模

(单位：亿元资料来源：惠州统计年鉴)

惠州属于一个临江沿海城市，经济基础与珠江三角洲其他城市相比不发达，主要工业有电子、信息、石化、纺织等。根据对惠州市总体国民经济的统计分析，惠州总体经济规模不大，以中海壳牌石化、数码产业作为惠州市的经济发展动力。2004年国民生产总值685.0亿元，2005年国内生产总值为803.94亿元，比去年同期增长15.8%,是惠州市自1999年以来发展最快的一年。与珠江三角洲发达城市相比差距较大，属于珠江三角洲二线城市。经济总量偏小，居珠三角经济区中下游水平，发展潜力巨大。

2、惠州市经济发展速度

惠州近四年固定资产投资状况351.69

惠州近四年固定资产投资状况

351.69

225.48

187.9

200

104.43

100

0)

2005年

2003年

2002年

2004年

400

300

惠州近四年固定资产投资增长率

20.00%15.00%10.00%

20.00%15.00%10.00%

15.00%

12.52%

H10.25%

5.00%

0.00%

200年2003年2004年2005年

(单位：亿元资料来源：惠州统计年鉴)

惠州市近四年固定资产投资快速增长，尤其以2005年最为突出，增长18.0%。固定资产投资带来的经济规模的扩大推动了惠州经济的快速增长；经济发展速度较快，经济实力逐年增强，推动房地产进一步发展。

3、惠州市人均年收入分析

珠三角居民可支配收入对比18471

珠三角居民可支配收入对比

18471

13816

15000

8.040

100.00

广州深圳佛山珠海意州学庆东免中山

30.000250.002.0.000

148016601

5.003

26936

14906

惠州近四年居民人均年收入

20000

14884

13816

15000

10691

10000

5000

0

2002年2003年2004年2005年

12673

(单位：元资料来源：惠州统计年鉴)

惠州市城市居民人均年收入2004年为13816元，2005年为14884元，相比2004年增长8%,居民人均年收入增长排在珠江三角洲的上游水平，远远高于同期经济增长率。但城市居民人均年收入与珠江三角洲城市相比，处于倒数第二位，仅比肇庆的8040元高，与经济发达的深圳、东莞、广州相比差距较大，居民经济收入不高，导致惠州房地产市场的购买力有限。

惠州市经济运行分析小结

◎惠州市总体经济规模不大，处于珠江三角洲中下游水平，发展潜力巨大；

◎惠州市固定资产投资带来的经济规模的扩大推动了惠州经济的快速增长；

◎经济发展速度较快，经济实力逐年增强，推动房地产进一步发展；

◎与经济发达的深圳、东莞、广州相比差距较大，居民经济收入不高，导致惠州房地产市场的购买力有限；

◎第三产业迅速发展，带动城市经济活跃，消费潜力巨大；

◎居民人均收入处于珠江三角洲中下游水平，但居民增长处于珠江三角洲前列，购买力增长较快；

◎居民居住条件有待改善，为房地产业的快速发展奠定了较好的经济基础。

二、惠州房地产市场调查

1、市场动态

深惠地产双城会：2006年4月20日，深圳、惠州双城会在康帝酒店举行，深圳、惠州近百家房地产开发商聚焦惠州；惠州国土局同时推出2006年拟将推出的92万平方米土地，土地供应量将增大。

深圳客户置业惠州热潮：自2005年11月份，蓝波湾、荷兰水乡等惠州楼盘首次在深圳推广之后，深圳客户置业惠州明显升温；2006年深圳特区报、晶