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市场研究
中国｜2024年10月
厚积薄发，重塑韧性
中国商业地产物业与资产管理白皮书
厚积薄发，重塑韧性
前言
在过去几年间，物业管理行业经历了一个从讲故事到回归业务的
过程。
近年来，物业管理行业一度在资本领域和投资市场中备受追捧。很
多大型物业管理企业成为了潜在的优质投资标的，市场和投资人开
始用更大的声量，不断讲述物业管理的故事。这也引导了一批物企
在这个过程中，一味地追逐扩张在管面积和业务规模，以追求体量
增长作为主要甚至是唯一的发展目标。资本浪潮褪去、投资人回归
理性后，很多物企业绩增长动能不足，难以支撑此前的高估值，市值
持续缩水。
当前，物业管理行业估值回归价值本性，收并购活动持续降温，步入
冷静期。行业需要从“讲好故事”的急速扩张逻辑，回归到“做好服务”
的稳健发展逻辑。在这样的变化中，行业必然面临一个洗牌、淘沙、
优中择优的过程，只有做到“笃实”和“创新”的物业管理机构才能领
航穿越――领先的物业管理机构须在夯实传统物管服务的基础上，
持续探索行业新的增长点、深化物业管理服务对资产持有人不可或
缺的价值。
我们常说，决定房地产价值的因素是“地段、地段、地段”，但在项目
建成或投资落定后，它的地理位置就已经不会改变了，这个时候就
需要考验持有人的资产保值能力。物业管理并不是资产链条中最末
端的一段，而是项目生命周期中存在时间最长、最重要的一环。
中国商业地产物业与资产管理行业正处于多个关键脉络转变的交
叉路口――除了面对资本市场的冷却，行业也同时面临着租赁市场
下行和建筑资产楼龄增长的挑战。此时此刻，正是我们做出思考和
沉淀的时机。基于丰富的业务经验、最佳实践及国际视野，仲量联行
将致力于引领商业地产行业在不确定的环境中塑造资产韧性，探索
革新路径，寻求破局之道。
“
李从越
中国区物业与资产管理部总监
仲量联行
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目录
01
资管逻辑领航物业管理升级3
识别市场与楼宇的双重生命周期4
前介顾问：将实际运营思维嵌入项目规划设计期6
租务管理：以经营者视角拓展物业管理服务边界7
一组对照案例：优质的物业管理与标杆资产表现互相成就9
02
资本性改造：项目生命周期中的重要课题10
市场迫近第一次“大修”时点11
维修保养与升级改造的长周期计划13
资本性改造的经济账15
电梯的故事17
03
服务客户的客户：从个体体验到资产收益的传导链19
马斯洛需求层次理论在物业中的应用20
降本方案不能压缩租户体验及风险安全管理22
真实管理场景中的实践24
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