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营改增后房地产相关税费计算
1
01营改增
02增值税计算
03土地增值税计算
2
PART营改增
1
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营改增|对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
营业税增值税
1、税种不同Ø价内税Ø价外税
2、征收范围不同Ø全额计征Ø差额计征（销项-进项）
3、税率不同Ø税率5%Ø不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材
料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额)，是小规模纳税人，适用3%的增值税率
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营改增/对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计
算营业税和增值税
应缴营业税为：1000×5%=50万
价内税
明确两个概念：价外税
销项税：销售业务产生的增值税（开出发票）1000/(1+6%)×6%=56.6万
进项税：采购业务产生的增值税（接受发票）20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为：1000/(1+6%)×6%-20/(1+6%)×6%=56.6-1.1=55.5万
销项税进项税
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PART增值税计算
2
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房地产项目增值税基本知识
7
增值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围境内销售或者租赁不动产
税率11%、5%
一般计税方法：当期销项税额（开出发票）-当期进项税额（接受发票）
计税方法
简易计税方法：应纳税额×征收率
收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣
纳税义务发生时间
除已预缴的增值税款。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式，
房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。
2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。
3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清
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