旧城改造容积率调整的可研报告.docVIP

内江市xx区xx镇旧城改造项目

（001号地块）

用地规划指标调整

论

证

报

告

2015年5月

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一章项目解读 1

1.1项目背景 错误!未定义书签。

1.2项目区位 2

1.3项目概况 3

第二章项目容积率调整的必要性 4

2.1有利于响应国家政策，促进节约集约用地 4

2.2有利于提高土地利用效益，增加税务收入 4

2.3有利于加快工程进度，实现社会和开发商的共赢 4

第三章项目容积率调整方案及可行性分析 7

3.1项目方案调整 7

3.2调整可行性分析 8

第四章结论 12

附图及附件

PAGE1

(4)项目概况

该房地产开发有限公司于2012年11月通过参加竞拍摘得YD-11-11-002地块（xx区本镇综合农贸市场）的土地使用权。该项目占地共计4880.29㎡（约7.3亩），规划用地为商业金融用地，1≤容积率≤1.8，建筑限高≤22m，建筑密度≤40%，批发零售用地出让年限为40年，其他普通商品住房出让年限为70年。

针对上述条件，我院提出规划设计方案如下：

本镇综合农贸市场升级改造总平面布局图

主要技术经济指标

序号

项目

数值

1

总用地面积

4880.29㎡

2

净用地面积

4880.29㎡

其中

建筑占地面积

1394.15㎡

绿化面积

488㎡

道路及其它用地面积

2998.14㎡

3

总建筑面积

8833.41㎡

4

建筑密度

28.57%

5

绿地率

10.00%

6

容积率

1.8

在区国土局、住建局、房屋征收局等部门和本镇党政的大力支持下，工程进展顺利，但在xx区国土局与该房地产开发有限公司办理现场土地交接手续时，发现土地现状与拍卖文本和拍卖宗地图局部不符，给该房地产开发有限公司造成了较大的经济损失影响施工的进度。

2013年8月该房地产开发有限公司向内江市xx区政府提出规划项目设计条件调整申请：请求xx区政府将容积率由1.8调整到2.5。

二规划调整调整的必要性

1有利于响应国家政策，促进节约集约用地

响应《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）的文件精神，利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率符合我国国情的土地利用需要，也是全面贯彻落实科学发展观的具体要求。

2有利于提高土地利用效益，增加税务收入

该宗用地位于本场镇中心位置，区位、交通和基础设施条件良好，对于之前规划确定的1.8的容积率显得偏低；适当提高规划地块的建筑密度和容积率既可增加政府的土地收益，有利于提高土地的综合利用效益，提升土地的商业价值，又符合城镇商业金融用地高建筑密度高容积率的特点，同时，由于开发强度的提高，工程量亦有所增加，相应地可以提高销售税务收入。

3有利于改善xx镇城区居住环境，促进城镇建设

XX镇“中心北片区”地处XX镇核心部位，区内部分地块如七里泷大街以东至XX间已经开发建设。居住用地占大部分，居住建筑布局紊乱无章，建筑质量参差不齐，环境质量一般。近年来，XX镇加强区域内的居住、生活、休闲环境的改善与建设，区域各环境相对提升随着《XX县XX镇中心北片区控制性详细规划》的实施规划调整的D1主要为商业居住用地控制好地块指标合境相对提升。随着《XX县XX镇中心北片区控制性详细规划》的实施，规划调整的D1主要为商业居住用地，控制好地块指标，合理布局，提升镇区居住环境，提高居民生活质量。

本地块的开发建设，有利于完善镇区居住生活环境，加快促进镇中心区建设发展。

4有利于加快工程进度，实现经济、社会的共赢

由于该地块内部分房屋没有拆净，违章建筑占用地块内部分用地，导致该公司无法按照原规划完成施工，直接影响3号楼赔偿房和综合农贸市场的修建（详总平面）。

拆迁户不能及时返迁，上百户个体经营者将继续以街代市，群众意见很大，维稳工作突出，这严重影响本镇的整体形象，并且给人民群众生产生活带来不便；同时，由于工程无法按期完工，也给开发商带来了严重的经济损失；所以尽快完成原规划的调整十分必要，这有利于加快工程进度，实现社会和经济的共赢。

三规划原则

1、以人为本原则

立足以人为本的原则，完善地块配套设施建设，优化环境，满足人们的实际需求。

2、整体和谐性原则

满足城镇整体和谐发展的要求，规划地块布局上力求合理，地块整体的建筑风格、造型、体量、高度及后退界线等应与周边地块和空间环境相协调调整后的地块控规不得影响城市交通环保卫生消防和人防安全不得对周边地块建与周边地块和空间环境相协调。调整后的地块控规不得影响城市交通、环保、卫生、消防和人防安全，不得对周边地块建筑的日照产生不利影响。

3、经济效益、社会效益、环境