固定收益公募REITS系列(二)，REITs的市场表现与机构持有偏好.docx

内容目录

TOC\o1-2\h\z\u主要结论 4

REITS的二级市场表现回顾 4

REITs的投资回报如何？ 4

为什么REITs产品涨跌不一？ 7

机构持有偏好 10

谁在配置REITs？ 10

REITs的市场增量空间有多大？ 13

风险提示 14

图表目录

图1：中证REITs指数走势 5

图2：近一年REITs指数与股债指数回报率与波动率对比 6

图3：近三年REITs指数与股债波动率对比 6

图4：近三年REITs指数与股债年度回报率对比 7

图5：不同项目类型REITs年初至今涨跌幅 9

图6：不同项目类型REITs年初至今换手率 9

图7：REITs基金机构投资者持有比例提升 11

图8：不同项目属性REITs基金机构投资者持有比例提升 11

图9：保障房和生态环保类REITs项目机构投资者持有比例提升明显 11

图10：2023年REITs基金流通盘前十大持有人比例 12

图11：2024年上半年REITs基金流通盘前十大持有人比例 12

图12：2024年上半年FOF基金持有REITs基金市值 12

图13：FOF基金持有REITs基金数量排名 13

图14：美国REITs市值及占GDP、股票市值比重 13

图15：日本REITs市值及占GDP、股票市值比重 14

图16：中国REITs市值及占股票市值比重 14

图17：中国基础设施投资完成额 14

表1：2024年REITs基金涨跌幅 8

表2：2024年上半年大多数REITs项目可供分配能力有所下降 10

主要结论

公募REITs的二级市场价格通常受到宏观经济、政策变化、不同项目所在行业发展趋势、项目自身基本面等多方面因素的影响。我们回顾了我国公募REITs运行三年以来的市场表现，发现REITs在短短三年时间内经历了多轮调整。近一年来，中证REITs指数的回报率为-9.88，介于中证全债指数和沪深300指数之间，波动率为11，高于中证全债指数，低于沪深300指数，近三年总体波动率也介于股债之间。

今年以来，机构投资者持有REITs基金的比例维持高位且呈现上升趋势。保障房类和生态环保类REITs基金的机构投资者持有比例提升较大。证券公司和保险资管仍然是REITs流通盘主要定价资金，今年以来，公募REITs基金前十大流通盘持有人中，公募基金持有比例明显上升，银行理财持有比例有所下降。

展望未来，基于REITs的重要战略地位，我们认为REITs作为有别于股票、债券以外的重要投资资产，仍有较大扩容空间。若分别以GDP和上市公司总市值为锚，以美国和日本REITS市值占GDP和上市公司市值比重的均值为参考，我们推算中国REITs市场规模约在2.1万亿-4.5万亿。此外，若按照底层资产来推算，目前我国REITs底层资产主要集中在基础设施领域，近十年我国基础设施投资完成额为183万亿，我们按照2的资产证券化率进行估算，预计REITs市值规模为3.7万亿元。综上所述，跟当前REITs1250亿元市值相比，市场规模还有15-35倍扩容空间。

REITS的二级市场表现回顾

REITs的投资回报如何？

我们通过中证REITs(收盘）指数的走势来观察全市场REITs基金的整体表现，回顾近三年REITs基金的走势表现，我们可以将REITs基金的走势总体分为五个阶段。

第一阶段为2021年9月至2022年2月，首批公募REITs产品上市，市场规则制

度初步完善，市场情绪良好，增量资金逐渐布局，推动估值上升；第二阶段为2022年2月至2022年6月，REITs走势出现回调，主要由于首批REITs产品解禁带来不确定性，叠加疫情影响部分REITs产品底层资产的运营稳定性的担忧；第三阶段为2022年6月至2022年10月，REITs走势再度回暖，主要由于国务院发布进一步盘活存量资产扩大有效投资的指导文件，推进交易流转规范化；第四阶段为2022年10月至2024年2月，受到部分底层资产基本面不及预期、市场缺乏增量

资金等因素的影响，REITs迎来了一次较长时期的调整；第五阶段为2024年2月至今，在市场红利风格背景下，REITs作为高分红资产配置性价比凸显，市场热度再次提升。

图1：中证REITs指数走势

资料来源：，（数据截至2024年10月17日）

我们用沪深300