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国企和城投化债背景下的存量资产盘活

目录

一、存量资产盘活第一步：把资产“盘”起来二、存量资产盘活第二步：让资产“活”起来

三、存量资产盘活参考思路——以闲置厂房盘活为例

在财政收支压力下，盘活存量资产成为财政开源节流，地方政府、城投平台、国央企提质增效的重要方式。我们也注意到自2022年以来，存量资产盘活相关政策密集出台。其中，2022年国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办﹝2022﹞19号）作为纲领性文件，国家发改委、财政部、国资委、上交所等机构也陆续出台了一系列配套文件。财政部于同年10月发布《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》（财资﹝2022﹞124号），又对行政事业单位资产盘活进行了明确。此外，除下图所示文件外，各省也结合实际情况制定了盘活存量资产的相关政策。另外，在盘活存量资产过程中需特别注意“严防国有资产流失”、“严禁新增地方政府隐性债务”。

此前国家发改委曾公布24个盘活存量资产典型案例，对此，我们结合相关案例，对存量资产盘活常见的方式及模式等进行梳理，以期沟通、参考。

一、存量资产盘活第一步：把资产“盘”起来

存量资产盘活作为一项系统性的工程，在区分资金、资产、资源（以下统称“存量资产”）的属性及经营状况的基础上，把资产“盘”起来，摸清家底，则是进行存量资产盘活的第一步。在此基础上，分门别类建立台账，并根据资产的实际情况分别匹配相应的盘活路径。

其中，资金可粗略划分为现金及金融类资产（债权、股权）；资产根据经营及收益情况可区分为收益类资产、低效资产以及无效类资产；资源则包括自然资源、公共资源等，注意其交易需要通过产权交易所、公共资源交易中心等交易平台进行。具体内容可参考下图所示：

值得注意的是，目前数据已是与土地、劳动力、资本、技术并列的第五大生产要素。据不完全统计，截至2024年上半年，国内至少已有77家实体企业将数据登记为资产，其中包括19家地方政府融资平台，25家国有企业和33家民企。此外，通过数据资产入表并以其取得融资的案例也不在少数。对于企业而言，根据自身的业务情况，挖掘自身数据，并根据实际情况选择入表操作，也不失为一种创新的盘活与融资思路。

二、存量资产盘活第二步：让资产“活”起来

对于存量资产盘活而言，盘是第一步，使资产真正“活”起来才是重中之重。在国家发改委公布的24个盘活存量资产扩大有效投资的典型案例（相关内容如下表所示）中，提及的盘活存量资产的方式主要包括盘活存量资产与改扩建有机结合、挖掘闲置低效资产价值、发行公募REITs、特许经营、发行资产支持专项计划（商业票据）、产权交易、作价入股、土地置换及产业导入综合开发、市场化债转股、兼并重组等。除此之外，实操中还包括通过地方AMC等收购和处置不良、低效资产；Pre-Reits基金等方式等等。

三、存量资产盘活参考思路——以闲置厂房盘活为例

在让资产“活”起来方面，向资产注入新的元素并对其赋能，使资产产生经营性现金流，具备自身“造血”能力最为关键。以闲置厂房盘活为例，其盘活的思路可包括：

1.厂房+光伏/充电桩等内容，在增加经营性现金流的同时，打造零碳智慧产业园，为进一步招商引资赋能；

2.厂房+创意化改造，可融合声、光、电、数字等多种现代高科技手段，满足消费者吃、住、行、游、购、娱等综合需求，强化项目自我“造血”能力。改造参考方向可包括：场馆（音乐会、展览馆、图书馆、博物馆、美术馆、摄影展览馆、文化体验中心、艺术画廊等）、体育公园/体育服务综合体（溜冰、泳池、潜水、攀岩；羽毛球、篮球、乒乓球等球类场馆）、艺术设计、文娱、展演、秀场（时尚秀场、创业路演、草坪派对、品牌发布会）、礼堂（如婚礼堂、婚礼艺术中心及宴会酒店）、商业（酒吧、餐厅等）、文创基地/中心/文创综合体、疗养院等等。但需注意进行项目改造需考虑到土地调性、消防、承重、电力、环评、建筑结构等一系列问题，以及新增投资的意愿与能力等。

3.厂房+存量社区嵌入式综合体改造。《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》（国办函〔2023〕121号）、《城市社区嵌入式服务设施建设导则（试行）》等政策文件明确大力优化整合社区配套建设用房等公共空间，合理利用拆除腾退用地、闲置低效用地，社区周边可再利用的闲置厂房、仓库、集体房屋、商业设施，以及不符合城市发展方向、闲置低效、失修失养的园区、楼宇、闲置校舍、机关企事业单位闲置用房等空间资源，建设社区嵌入式服务设施。社区嵌入式综合体涵盖养老服务、婴幼儿托育、儿童托管、社区助餐、文体等一系列内容......