2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试题与参考答案.docxVIP

2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试题(答案在后面)

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）

第一题

案例材料：

1.项目选址位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施完善。

2.项目规划总建筑面积为30万平方米，其中住宅面积为25万平方米，商业面积为5万平方米。

3.项目预计建设周期为3年，第一年投资1.5亿元，第二年投资1.5亿元，第三年投资2亿元。

4.项目预计销售收入为10亿元，销售利润率为20%。

5.银行贷款年利率为4%，贷款期限为10年，采用等额本息还款方式。

请根据以上案例材料，回答以下问题：

1、计算该项目预计的销售利润是多少？

2、计算该项目第一年的净现金流量是多少？

3、计算该项目贷款偿还的年还款额是多少？

第二题

案例材料：

某市A房地产开发公司计划在城市新兴商务区开发一座集商业、办公和高端住宅于一体的综合性大楼。该项目占地面积为2万平方米，预计总建筑面积为10万平方米，其中商业面积占30%，办公面积占40%，住宅面积占30%。项目总投资额为8亿元人民币，预计建设周期为3年，从第一年年初开始施工，第三年末完成并投入使用。

为了确保项目的顺利实施，A公司进行了详细的市场调研和可行性研究。根据市场调研，该区域未来五年内将吸引大量企业和高端人才入驻，对商业、办公和住宅的需求将持续增长。预计项目竣工后，商业部分的年租金收入为8000万元，办公部分的年租金收入为1亿元，住宅部分的销售收入为4亿元（假设在项目竣工后一年内全部售出）。

此外，项目预计的运营成本包括物业管理费、安保费用、清洁费用等，每年约为2000万元。项目预计使用寿命为50年，折旧年限为30年，采用直线法计提折旧。

问题：

1、请计算该项目的预计总投资回报率，并判断该回报率是否合理。

2、若在建设过程中，由于原材料价格上涨导致建筑成本超出预算10%，请计算调整后的总成本，并估算此时项目的预计总投资回报率。

3、基于给定的信息，请估算该项目在其生命周期内的净现值（NPV），并使用10%作为折现率。

第三题

【案例背景】

某市拟建一座综合性商务大楼，项目总投资估算为5亿元人民币。该项目占地面积约为2万平方米，总建筑面积预计达到10万平方米，其中地上建筑面积8万平方米，地下建筑面积2万平方米。地上部分将包括办公区、商业区以及餐饮娱乐设施；地下部分主要为停车场及设备用房。预计建设周期为两年半，建成后将成为该市的新地标，并对周边房地产市场产生积极影响。

为了保证项目的顺利实施，开发商计划采取以下措施：

1.与当地政府部门合作，确保规划审批流程顺利；

2.聘请有经验的设计团队，确保设计符合现代商务需求；

3.引入专业的物业管理公司，提升未来运营水平；

4.开展市场调研，合理定价销售物业单元。

假设目前房地产市场的平均回报率为6%，而该项目预期收益率为8%。请根据以上信息回答下列问题：

1、假设该项目的资金来源为自有资金与银行贷款各占一半，贷款利率为5%，请计算项目的自有资金收益率是多少？并简要分析其合理性。（答案）

2、在项目实施过程中，如果遇到不可抗力导致建设周期延长半年，且额外增加了10%的成本，请估算这种情况下项目的收益率会受到多大影响？（答案）

3、基于当前市场调研数据，如果办公楼出租率达到90%，平均租金为每月每平方米200元，预计商业区租金收入每年为1000万元，请计算办公楼一年的租金收入，并评估整个项目的年租金收入。（答案）

二、论述题（30分）

题目：

论述房地产评估中的市场法、成本法和收益法的基本原理及其在实际应用中的优缺点。

2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试题与参考答案

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）

第一题

案例材料：

1.项目选址位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施完善。

2.项目规划总建筑面积为30万平方米，其中住宅面积为25万平方米，商业面积为5万平方米。

3.项目预计建设周期为3年，第一年投资1.5亿元，第二年投资1.5亿元，第三年投资2亿元。

4.项目预计销售收入为10亿元，销售利润率为20%。

5.银行贷款年利率为4%，贷款期限为10年，采用等额本息还款方式。

请根据以上案例材料，回答以下问题：

1、计算该项目预计的销售利润是多少？

答案：销售利润=销售收入×销售利润率=10亿元×20%=2亿元。

2、计算该项目第一年的净现金流量是多少？

答案：第一年净现金流量=第一年收入-第一年投资=（销售收入-项目总投资中的第一年投资）-第一年的利息支出=（10亿元×20%）-1.5亿元-（5亿元×4%）=2亿元-1.5亿元-0.2亿元=