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城市规划对房地产开发的调控作用

（2）北京的河流

在北京有两条河，南边的是永定河，从北京南部穿过；北边的河是潮白河，从北京的东部穿过，环抱着北京。

（3）都市建设的选址

《管子·乘马》：“凡立国都，非于大山之下，必于广川之上。高毋近旱，而水用足；下毋近水，而沟防省。因天材，就地利，故城郭不必中规矩，道路不必中准绳。”

这句话的意思确实是讲：工匠要修建一个国家的国都，国都应该要在山的下面，平原的上端，也确实是修建在山前的平原地带，因为如果修建在山上，取水困难，容易旱。如果地势太低，为了防范夏季河水的泛滥，需要修建大量的防洪设施，成本较高。在山和平原的交界地带修建都城最理想，同时都市建设“因天时、就地利”，即考虑天文地理，依山就势，因此都市的形状不必方方正正，道路也不必像绳子一样拉得笔直。

风水有五个要素，这五个要素叫龙、穴、砂、水、向

风水上讲要选这一个吉地：“龙”是指大的山脉，大的山脉走来走去，最后这山停止了，停住的地点是太行山、燕山交汇的地点，——华北平原的顶端。在这一地点，在风水上讲确实是“穴”。所谓“穴”确实是山脉停止的地点。另外吉地还要有山环水抱，确实是“砂环水抱”，“砂”能够明白得是一个丘陵、低山、次要的山，确实是要有次要的山把都市环抱起来，“砂”的出山口应该有河流，河的弯弯曲曲的把都市包围起来。因此吉地最好要三面环山、一面临水。这一地点应该是最理想的军事用地。风水认为如此的地点能够人丁兴盛、财源茂盛，能够发起长风聚气。

北京北部是主山，周围是次要的山脉，南面有两条河，分不是永定河、潮白河所包围起来。北京海拔40米，北京西边有一个地点叫万泉庄，泉水相当丰富，北京昆明湖的水历史上是从玉泉山的水来的。因此好的风水都在这一地点。因此，早在春秋战国的时候，燕国的首都就定在北京。北京正式成为国家的都成是在元以后。因此北京不论从自然条件上依旧地理条件上，甚至从风水上讲差不多上符合都市选址理论。例如河北的要紧都市都在所谓的风水宝地上。

2.北京的早期都市规划

（1）解放后北京的都市规划

这张图是北京总体规划图

从1950年开始，北京的都市规划包括了集中式布局，即北京的进展是四环之内。以后北京人口再增加，采取组团模式，在外围搞十个组团，原先规划的是清河组团、北苑组团、酒仙桥组团、东坝组团、定福庄组团、垡头组团、南苑组团、丰台组团、石景山组团、西苑组团，每一个组团容纳20万至30万人。也确实是讲中心400万到450万，外围200万到250万。如何分开中心城区与组团，确实是在都市里中间建一条绿环。

大伙儿看我鼠标转过的地点确实是绿环，这一绿环面积是165平方公里。

中间是一个“凸”字形的，明清时期的老北京城，东北角确实是北京的飞机场（见下图），两条河是潮白河、永定河把北京环抱起来。这是新中国成立的时候对北京的都市规划，到1992年依旧再适用如此的规划。

深蓝色的是工业区，工业区都在都市的边缘。居住区是在都市的中央。这是社会主义打算经济时期北京的规划（见下图），几十年北京差不多上按规划建设的，咨询题在于改革开放以后，市场经济条件之下，都市之间竞争猛烈，北京也要进展，也要搞工业、也要搞开发，然而在打算经济时期，大体上从1950年至1980年这一时期进展，平均每年建设用地供应量不到十平方公里。

打算经济时期的北京，当时的北京是在红色的范畴里，确实是延着老北京的“品”字型的内城。北京市当时周边也没有什么进展，黄色部分是农业地区，绿的是山区，及延庆的盆地，还有两个水库：密云水库和管厅水库。另外还有怀柔水库（水库用浅蓝色表示）。

（2）80年代后北京的规划

80年代以后，我国进入了社会主义市场经济的时期。从1980年至2002年北京的规模持续扩大，北京的外来的人口越来越多。到2002年，北京外来人口大体是300多万人，本市户籍人口1100万人，人口数量相当于现在两上香港。而整个城区的面积达到941平方公里，平均每年开发土地25平方公里。专门是1996年至2002年，每年平均土地供应56平方公里，最近两年围绕着“奥运”最高的土地供应量达到66平方公里。

北京有些郊区如通州、大兴差不多与北京中心城区连在一起。

房地产进展的速度，这一张表，反映的是土地的开发速度。到1990年之后，这一土地的开发的曲线波动专门大。

下面的线GDP的增长速度，上面的线是建设用地和房地产开复工面积的增长速度，明显房地产的增长速度远远超过GDP、固定资产投资的速度。专门是作为首都，房地产的投资在90年代只占到全市12%，到2002年超过一半，这是专门不正常的。

大伙儿从图上的颜色能够看出，黄颜色代表一般商品房，红颜色代表高档公寓，绿代表写字楼，紫色代表经济适用住房。

这确实是北京现在的