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房地产企业合理避税处理技巧

房地产开发业务乃我集团主要经营业务之一，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发产品商品性等特点。房地产行业的特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和避税筹划技巧运用的灵活多样。税收优惠政策是国家发给\o房地产房地产\o企业企业的“\o税收筹划税收优惠券”，利用税收优惠政策减少应纳税额和降低税负是所有纳税筹划方法中风险最小的一种，并且是国家完全认可的避税方法。通晓、理解、用足税收优惠政策能使年营业额巨大的房地产企业成功、有效、安全地规避掉巨额税款，从而将利润最大限度地留归房地产企业，因此房地产开发企业如何进行合理避税处理也直接影响企业的盈利水平。集团企业发展部为此向同行房地产企业财务、网络进行了咨询和调研，对房地产企业在日常经营活动中和避税筹划等方面可以采取的一些合理避税方法和技巧进行整理和归纳：

说到房地产企业的合理避税，那我们首先要了解房地产开发成本组成及相关核算方式。

房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：

1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、市政和公建配套费及其他生活服务性设施费。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3、三项费用。房地产开发具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出，另外还需投入大量的销售广告及中介代理费用。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。

房地产开发成本的核算

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，还应该注意解决以下几个问题。

尽快能将融资成本打入到项目中去。这里要注意一点，根据房地产企业所得税政策规定，关联企业相互借款，借款方取得的借款额超过本企业注册资本的50%，超过部分的利息支出，不得在税前扣除，同时借款利率不得超过同期同类商业银行贷款利率（注：财务费用不得超过房产销售收入的8%）。

3、销售费用

房地产开发企业发生的广告及业务宣传费在每一纳税年度可按销售收入一定比例内据实扣除广告支出（其中：广告费比例是8%、宣传费是5‰），超出比例部分广告支出可以无限期向以后年度结转。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的广告费及业务宣传费，与建造、销售开发产品相关的广告费，可以无限期结转以后年度。这里要说明下业务宣传费，在取得第一笔收入后发生的宣传费，超出扣除的比例的是永久不能扣除的。

比较重要的是应在经济开发区设立一家销售代理公司（与本企业无股权关系），一般该企业有一系列的税收优惠政策。把楼盘的销售工作剥离到销售代理公司。一方面在本企业与销售代理公司的代理合同中可以压低房价，并约定实际销售时超出双方约定的销售价格，以比例分成的方式进行分成。这样不仅可以转移部分销售收入，以此降低本企业所得税，而且本企业付给代理公司的佣金及分成虽形成代理公司的收入，但代理公司还可以享受一定的税收优惠，而这部分费用合理的形成了房地产企业的成本费用，导致了房地产企业利润的降低，从而在纳税上形成良好的互动局面，达到节税目的。（最好在房产销售完毕后注销该公司）

4、装修收入的转移

如果销售的精装修房，还可通过设立装修公司来进行营业税的合理节税。装修公司取得的装修收入，只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2个百分点，剥离出去的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。装饰装修公司既不是土地转让单位，也不是房产转让单位，因此它取得的收入不缴土地增值税。

5、关于费用的分摊

生产经营过程中发生的各项费用要按一定的方法摊入成本。费用分摊就是指在保证费用必要支出的前提下，从账目