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常见酒店投资及租赁合同签署要点

自2018年之始，酒店行业进入了一个高速的发展期，全国各类商业地产项目只要是在条件允许下都开设了酒店，甚至一些常规的商业楼宇也在想办法获得审批取得酒店开设资格，无他，太挣钱了。鉴于这几年帮助些企业进行了咨询和项目服务，所以在此将工作中对于签署投资酒店或租赁合同及经营中的部分风险点与大家进行分享，供大家斟酌参考，本文不但可以作为租赁合同审核参考，还可作为酒店收购等行为的延伸参考。

酒店等级与管理公司

酒店等级不同的直接表现是投入和运营成本的高低，并会有着不同收益结果。但并非是等级越高就会获得更高收益。同时由于酒店管理的专业性以及发展模式，很多酒店都是以成体系的酒店管理公司作为经营主体，并且形成了完整产品线与品牌集群，涵盖各个等级酒店以适应不同项目。

（一）星级酒店

通常是指根据《中华人民共和国星级酒店评定标准》将酒店按等级标准是以星级划分，分为一星级到五星级5个标准。星级以镀金五角星为符号，用一颗五角星表示一星级，两颗五角星表示二星级，三颗五角星表示三星级，四颗五角星表示四星级，五颗五角星表示五星级，五颗白金五角星表示白金五星级。最低为一星级，最高为白金五星级。星级越高，表示旅游饭店的档次越高。

国内的开发商或酒店管理公司通常是将三星及以上的酒店称为星级酒店，对外开发、建设、租赁、经营等活动中，均是以三星以上为标准，对一二星级几乎不论。

（二）快捷酒店

快捷酒店是相对于传统的全面服务酒店而存在的酒店业态，其最大特点是房价便宜，服务模式为“bb”（住宿+早餐）。最早出现在上个世纪50年代的美国，现在已是相当成熟的酒店形式。快捷酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等，往往以连锁化的加盟或特许经营模式为主，通过连锁经营达到规模经济，提高品牌价值，这也是快捷酒店区别于其他星级酒店和社会旅馆的明显特征。

由于市场上的快捷酒店较少参与星级认定，所以很难认定与星级酒店的横向对比。但我们依然可以按照装修标准、客单价等条件类比星级认定，快捷酒店依然涵盖了二至四星级酒店的类型。需要说明的是该类比属于相对标准，不属于严格定义，只作为比较参照使用。

（三）其他类型

其他酒店类型，包含了招待所、公寓式酒店、民宿酒店等，此类模式很难以星级来判断，我见过地方企业开办的招待所采用了豪华装修，内部设施堪比五星级，也见过五百平米的民宿投资数千万进行升级，因此极难定义，只能在此简要说明，以作为一个类型来归集。

（四）管理公司

目前市面多数的酒店管理公司都是比照国外大型酒店管理集团的模式来经营，以多种经营模式来统筹、聚合部分酒店形成量化规模，并且最终统一管理、统一标准、统一服务和统一运营，从而获取更高的收益。试想，一家成型且具有相当规模的酒店公司与业主方洽谈，所能够获得收益定会远远超过仅有一两家酒店的小公司。所以酒店管理公司在制度上具有相对的先进性，成本与管理上也具有规模化优势，更能够保障项目经营成功的可能性。作为业主无论何种对外合作模式，都终将把项目交付至酒店管理公司手中。

酒店经营模式

酒店模式决定了投资方与经营方的成本不同和经营理念不同，反馈于合同签署时代表难度与取舍不同，其是市场化结果，没有优劣之分，只有是否合适。有趣的是各种管理模式是在不断循环往复，例如在六七十年代国外主要是以委托管理和特许经营为主要方式扩张，而八十年代以来后委托管理、特许经营、联销经营模式又各自兴起，到现在又是循环往复一轮。各种模式都是大同小异，买的没有卖的精，都是在不断重复着前人经验与智慧，重复着已有手段和过程，合同中看似新问题但可能在成熟度高的酒店管理从业人员那是已有经验。合同的谈判、签署实际上是非常的不对等，所以依然需要简要介绍酒店业态的主流经营模式，以作为了解和谈判背景。

（一）自建自营模式

指业主方由其自身规划和业务需求而自行开发建设酒店物业，并完全独立自主管理酒店，不依靠其他酒店管理公司的品牌、管理等来经营。

该类型的优点是成本较低，收益较高，但劣势是无法实现规模效益，更无法在网络时代通过集群效应获得更多的是获客效应。

（二）租赁模式

指承租方向业主寻求长期租赁，将项目土地、建筑等物业租赁后用于经营酒店，该模式也是一种常见传统经营模式。

该类型优点是经营方无需投入土地与建设成本，但劣势是业主方只有能获得经营收益，对于项目没有管理权。而对于经营方则是物业产权不属于自身，一直是在为他人作嫁衣裳，且随时会有出现更换业主方变动的可能性。

（三）委托管理模式

也称为委管模式，是业主方将项目委托给管理公司进行管理，常见于四星级、五星级酒店项目，其由一系列合同组成严密的行为矩阵，将双方业务从选址、建设、开业、运营等多个阶段进行规划，由业主方按照被委托管理方的要求从无到有，从前到后去经营、管理，而被委托的酒店管理公司则收取相应的费