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房地产企业破产重整案件审理实务初探
内容提要：新企业破产法确立了重整这一破产预防制度。重整制度有助于挽救那些虽已陷人债务困境但仍具有挽救价值与希望的企业，并可以更好地维护各方当事人权益。目前在司法实践中，破产重整程序被广泛适用并呈增加态势。本文通过对房地产企业经营特点的分析，对房地产企业如何具体适用破产重整程序以及司法实践中存在的相关法律难题进行探讨，以总结房地产企业破产重整之经验。
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???新企业破产法确立了破产重整法律制度，弥补了旧破产法在破产预防制度方面的立法空白，完善了破产法的体系。理论界和司法实务界对重整制度的立法本义、制度价值判断、具体程序适用等问题不断进行深入的探讨，以求正确的适用法律。在破产重整制度的实务研究中，需要耐一些具有不同典型特征的企业的重整案件进行分类研究，如金融机构、上市公司、房地产企业等特殊企业，要考虑到其业务类型、财产特点等，解决法律的针对性适用问题。本文从房地产企业的特点出发，对其适用重整程序的一些司法实践问题提出解决思路和立法完善建议。
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???一、房地产企业破产案件的特点与破产重整程序的适用
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???(一)房地产企业破产案件的特点
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???房地产企业是指以盈利为目的从事房地产开发、经营，管理和服务活动的企业，其营业内容涉及建设、出售、出租、物业管理等围绕房地产开展的各项相关业务。在实践中，主要是从事房地产开发及包租经营的房地产企业出现破产。开发商需要对房地产项目在较短的时间内投入较大的资金，如遇到经济政策、经济形势、市场业态等方面因素的不利影响，则很可能导致其资金回收困难，出现因资金链断裂而不能清偿到期债务的情况。此外，也有部分从事商业房地产包租经营的企业，可能由于对出租率预期错误、包租成本过高等原因发生不能清偿到期债务的情况，房地产企业的破产案件具有以下一些特点：
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???第一，房地产企业尤其是开发商主要是因资金链断裂、不能清偿债务而破产，但其资产实际价值并不一定不足以清偿全部债务，如果能够缓解支付闲难，解决不动产变现的实际障碍，可能避免破产清算。
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???第二，房地产企业财产变现受到市场因素影响较大，房市变化、区域环境影响以及政策因素等均可能导致不动产的变现价值不确定，以破产清算程序中拍卖、变卖的方式对不动产进行变现，可能不利于实现不动产价值的最大化。
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???第三，房地产企业的破产清算往往是无财产担保债权人受偿比例最低的破产案件。以开发项目及所占土地使用权向银行抵押贷款取得部分建设资金，是房地产开发商采用较多的资金运作模式。一旦开发商破产，银行在破产清算程序中可就抵押财产优先受偿，而无财产担保的其他债权人的债权受清偿的比例很低。
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???第四，房地产企业的破产可能影响相关行业企业的正常经营。开发商在建设过程中与建筑材料供应方、建筑设备出租方、房屋设施安装方、装饰工程承揽方等形成较为复杂的债权债务关系，开发商的破产会造成这些债权人的经营困难，影响相关行业的稳定。而对于从事包租经营的房地产企业，破产清算程序的进行必然影响商业承租人的正常经营，经营环境的破坏会严重影响商业秩序的稳定。
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???第五，房地产企业破产可能影响社会秩序的稳定。房地产企业破产必然涉及对个人购房者群体利益的保护，这不仅在案件审理中涉及复杂的法律问题，还可能对社会秩序的稳定产生不利影响，爆发群体性事件。目前已出现因房地产包租经营企业破产，影响二百余名个人业主债权人的利益而发生多次群访事件的案例。因而，审理房地产企业破产案件，应重视社会稳定问题，避免引发群体性事件。
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???(二)房地产企业破产中对重整程序的适用
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???1．影响重整程序适用的因素
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???关于破产重整制度的适用范围，各个国家或地区立法规定不尽相同。日本以及我国台湾地区规定重整制度适用于股份有限公司，美国破产法将其适用范围宽泛至公司及合伙等自然人企业。我国企业破产法没有对破产重整的适用主体范围进行限制，但在实践中，并非所有具有破产原因的企业均适宜适用破产重整程序。
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???首先，现代破产法的立法宗旨以及破产重整的制度价值取向对于破产重整制度的适用具有影响。破产重整制度的确立体现了破产法立法宗旨从债权人本位到债权人与债务人利益平衡本位、再到社会利益本位变化的过程，同时，破产重整也突出体现了破产法律制度的多元
的案件呈增多态势。在司法实践中，房地产企业的重整中存在许多复杂的问题，有些问题法律规定不够明确，如何处理需要进一步研究思考。
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???(一)重整程序中取回权的行使问题
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???笔者在司法实践中曾遇到这样的案例：债务人为从事商业房地产租赁经营的企业，债务人通过与全体业主签订长期包租经营合同取得全部房产的租赁经营权，从事对外出租业务。本案中，业主所购买的商业房产实际仅
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