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城镇土地估价规程

目录

1总则2

1.1规程制定的目的2

1.2规程适用范围2

1.3从事土地估价的基本规定2

1.4职业道德2

1.5土地估价报告的有效期2

1.6土地估价的法律依据2

1.7规程解释权3

2城市土地估价基本原则和程序4

2.1城市土地估价的基本原则4

2.2城市土地估价的程序4

３、城市土地价格的影响因素6

3.1城市土地价格影响因素分类6

3.2一般因素6

3.3区域因素6

3.4个别因素6

４．基准地价评估6

4.1准备工作6

4.2资料调查与整理7

4.3基准地价评估的技术路线8

4.4级差收益（地租）法评估基准地价8

2.模型选择方法11

4.5利用土地交易资料评估基准地价13

4.6利用土地交易资料评估路线价18

4.7城市基准地价的确定19

4.8基准地价修正系数表的编制20

4.9基准地价图的绘制23

4.10基准地价更新24

5宗地地价评估基本方法28

5.1宗地估价程序28

5.2收益还原法29

5.3市场比较法32

5.4成本逼近法38

5.5剩余法40

5.6基准地价系数修正法42

6各类用地宗地价格评估45

6.1宗地类型45

6.2居住类宗地价格评估47

6.3商业金融业用地宗地价格评估48

6.4工业、仓储用地宗地价格评估49

6.5交通用地宗地价格评估50

6.6综合用地宗地价格评估52

6.7公共绿地价格评估52

7不同土地权利的宗地价格评估53

7.1按宗地权利划分土地价格评估类别：53

7.2土地所有权价格评估54

7.3土地使用权价格评估55

7.4土地租赁权价格评估55

7.5土地抵押价格评估56

7.6土地地役权价格评估56

8土地估价成果验收及确认58

8.1基准地价成果的验收及确认58

8.2宗地估价成果的确认59

9名词解释60

城市土地估价规程

1总则

1.1规程制定的目的

为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客

观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共

和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法

规的有关规定，制定本规程。

1.2规程适用范围

本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地

地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基

础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。

本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。

1.3从事土地估价的基本规定

城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中

介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。宗地地价评估由具有评

估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。

1.4职业道德

土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公

正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按

标准收费。

1.5土地估价报告的有效期

土地估价报告的有效期为一年。