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房地产营销策划书集合15篇

房地产营销策划书1

一、项目简介：

本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东

路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建

材市场等分开。

本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层

组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5、7、9、

11、13、15六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销

售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无

意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的

三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的

销售金额占一期余额的90.4??

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万

元。预售许可证预计20某某年5月底办下。

由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户

型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52一期大户型

销售额16二期临街商铺占32??如何解决可售资源过于分散的障碍，是面

对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段

沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。

在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一

区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除

理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞

争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组

成。

航海东路与107国道沿线是20某某年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、

悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型

明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形

成明确的竞争关系。(详见附1:郑汴路市场调研报告)

b、小户型市场概况。

自20某某年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发

市场，形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场的竞争格局，实现了小

户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销

售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开

发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在

燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的

主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与的市调结

果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅

95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，没有优势。

(小户型市场详见附2:郑州市小户型的调查报告)

c、商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租

金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于

商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期

商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的

部分商铺。

三、项目swot分析

一)优势

1)郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，

在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是方楼

盘最有力的支撑。

市场细分如下：

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次

或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消

费和终极消费的结合。

c、复合市场。本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档

楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽

相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

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