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深圳六大核心城区商业发展报告

统筹策划｜罗嘉欣

撰写｜陈华、罗嘉欣编辑｜李玉玲

赢商网出品2023年6月

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本报告数据说明

?项目数据来源：赢商网根据项目方、上市公司财报、公开信息整理。文中为不完全统计数据，具体以实际开业为准，如有误差，欢迎指正。

?统计范围：全国商业建筑面积3万㎡及以上的购物中心，特殊情况将在文中特别标注。

?统计时间：2020年1月-2023年1月。

?项目档次划分：结合项目内轻/中/重奢侈品牌数量、比例，奢华/高档/中高档/中档品牌数量、比例，各业态平均客单等指标，综合运算输出各项目消费档次指数，并根据项目档次指数分布情况，将全国已开业购物中心/独立百货（品牌数量≥10，不含奥特莱斯）划分为四个档次，由高到低分别为高档、中高档、中档、大众。档次越

高，消费水平越高。

前言

2021年6月深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要，在原有深圳市中心区（罗湖、福田、南山）的基础上又将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙

岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。至此，深圳市中心区由三区八街道共同组成。

历经40年多年的快速发展，多中心、多点开花是深圳经济的基本面，也是深圳商业的基本面。在没

有城市绝对核心商圈的大背景下，我们更多地需要审视各个行政区的商业基本面以及未来发展规划。

过去三年，深圳在加快‘培育建设国际消费中心城市’目标之下，各城区均在‘铆足马力’打造商业

名片。其中尤以划入都市核心区的六个城区为最。

为此，赢商网特别策划《深圳六大核心城区商业发展报告》，记录各城区过去三年的商业变化，展望

未来发展机会点。

目

目录

PART1

PART2

PART3

PART4

PART5

PART6

宝安区：商业总量居深圳之首，优质MALL集中宝中

南山区：诞生全市第二重奢商圈，商业增量可观

福田区：CBD商圈优质MALL集中，高端商业亟待“破冰”

龙华区：存量商业总量居全市第四，夜经济表现出色

罗湖区：坐拥全市唯一100亿商场，推出千亿焕新计划

龙岗区：商业总量全市第二，筹开项目迎来众多头部玩家

Part1宝安区

商业总量居深圳之首，优质MALL集中宝中

1.1商业市场现状：商业总量居深圳之首

1.2商圈现状及发展：宝安中心商圈进阶，新增商业向西部腹地延展

1.3商业展望：前海-宝安中心、空港新城、福永沙井三大片区迎新机遇

宝安区商业基本面：商业总量居深圳之首，消费潜力足

新晋深圳都市圈核心区：2022年8月，广东省自然资源厅发布《广东省都市国土空间规划协调指引》，深圳扩大为都市圈，宝安纳入其中，与福田、罗湖、南山组成深圳都市圈核心区。

商业总量位于深圳之首：宝安区拥有存量商业项目37个，商业总量313.86万平方米。宝安在营的37个项目中，中高端MALL仅有深圳海雅缤纷城、

前海壹方城，大众化MALL有17个，占比46%，在中高端消费上存在明显的差距。

从商业层面来看，城市级影响力商业项目稀少仍是宝安与福田、罗湖、南山三大区域商业的差距所在，但作为四大核心区之一，宝安尚存在极大的商业机会。

?从消费潜力来看，人口全市top1，零售商业却存在大量的缺口。根据第七次人口普查数据显示，宝安区共有常住人口447万，是全市唯一超过

400万人口的大区。但作为深圳人口最多的行政区，宝安区的人均商业面积却仅为0.49平方米/人，位于深圳主城区TOP6末位。

?从消费活力来看，区域内宝安中心商圈与西乡商圈日均客流均在200万人次左右。可见零售商业存在巨大的空白，未来仍有较大增长空间。

宝安区商业存量：优质MALL集中宝中，本土民营企业占主导

宝安的商业长期以来都集中在宝安中心商圈，而近几年随着深圳西移、大空港、前海扩容等利好加持，宝安商业逐步向外辐射，包括松岗、福永等区域都在新项目入市后改变着宝安商业格局。

从商业分布来看，宝安区目前形成了宝安中心商圈、沙井商圈、西乡商圈、流塘商圈、福永商圈、石岩商圈、新桥商圈、松岗商圈八大商圈，其中宝安中心商圈是宝安区唯一一个市级商圈。除了宝安中心区外，宝安商业分布的明显特点是围绕制造业发达区