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物业移交作业指引

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1、指引概况

目的

为规范物业移交验收工作，提高移交验收工作的程序化、标准化，确保楼宇住、用的安全和正常的使用功能。

适用范围

适用于公司开发的所有项目。

定义

物业移交验收：是在工程管理部竣工验收合格的基础上，将物业移交给物业公司着手实施物业管理，而进行的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验和物业资料的移交。

主导及参与部门

项目管理部（主导）、工程管理部部、物业公司

部门

流程中承担职责

项目管理部

编写项目竣工移交计划；

对工程管理部检查发现的问题，落实并督促施工单位进行整改，确保项目达到移交的标准；

协助工程管理部进行资料移交；

负责项目实体移交验收并办理移交手续；

负责对物业公司相关人员进行移交后的工作交底，对重要设备的使用，组织相关培训。

工程管理部部

组织相关部门沟通、协调移交前的工作；

参与物业移交。

物业公司

接受项目管理部的工程管理部实体移交；

工程管理部移交后，安排相关人员进场并对其进行管理和维护；

对移交的工程管理部档案资料进行归档保管。

工作程序

召开验收移交工作会议

根据公司节点计划安排，在具备验收条件时，项目管理部组织，安排物业公司、施工单位、监理单位等相关方参加的接管验收协调工作会议。

确定接管验收时间、内容、范围、进度、工作流程、各专业沟通渠道及相关注意事项等。

确定物业接管验收方式：房屋本体户内部分接管验收应分户进行，主要是观感验收和使用功能验收，侧重观感是否合格；房屋本体共用部分、共用设施及设备的接管验收应逐项、逐台进行，主要是观感查验和使用功能验收，侧重使用功能是否符合设计要求和满足使用要求。

确定接管验收的标准、依据和验收方法：验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。验收方法为观感验收法和使用验收法。机电设备的验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。

确定物业产权、工程管理部、设备竣工资料的验收移交时间、方式。

项目管理部根据工作会议的要求制定工程管理部移交工作计划。

准备好移交验收记录表格。

制定工程管理部移交计划

项目管理部应及时编制工程管理部移交方案，方案应明确以下主要事宜：

成立由物业公司、项目管理部、施工单位以及监理单位组成的工程管理部移交小组；

工程管理部移交验收的计划。

移交验收依据

所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。

前期施工全同（协议）制定的标准，要求。

所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸、设计变更单。

所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。

隐蔽工程管理部验收记录和中间试验记录。

项目管理部质量事故处理记录。

前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程管理部质量检验评定记录。

设备试压、试运行合格报告等。

移交验收程序

移交验收应具备的条件、要求〈标准〉。

建设项目按规划设计要求、各有关专业管理要求已建成，并有相关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。

道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。

本体物业接通水、电、气。

区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。

排水管正常使用,疏通无阻。

资料验收

资料及图纸的交接主要包括竣工验收资料、工程管理部技术资料、设备设施资料等。对于资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，应及时提出要求补齐，补齐之后再正式办理交接手续。

2.4.2.1建设规划销售资料：

项目开发批准报告；

规划许可证；

建设工程管理部用地许可证；

土地使用合同；

建筑开工许可证；

用地红线图；

地质勘察报告；

拆迁安置资料；

预售、销售许可证；

房屋产权情况清册，共同部位、共同设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数；

其他资料

按1/1000比例尺的现况图；

规划总平面图；；

道路规划图；

竖向规划图；

市政设施管网综合规划图；

绿地规划图；

居住小区的详细规划说明书；

环境预评价书；

环境影响报告。

2.4.2.2竣工验收合格资料

市建设工程管理部竣工验收备案证；

所有的专项验收合格资料

供配电验收合格证；

房屋使用说明书；

房屋保修书。

2.4.2.3工程管理部技术资料

竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、泳池、景观水各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

隐蔽管线的全套图纸；

项目合同及开、竣工报告；

图纸会审记录；

设计变更通知（包括质量事故处理记录）；

隐蔽