房地产行业2024年9月月报：9月楼市成交环比下降；各部委积极发言推动市场信心，看好Q4地产板块机会.docxVIP

2024年10月31日

2024年10月

31日

强于大市房地产行业2024年9月月报

强于大市

9月楼市成交环比下降；各部委积极发言推动市场信心，看好Q4地产板块机会

核心观点

n新房：9月新房成交面积环比持续回落，同比降幅扩大，需求仍然低迷。9月40城新房成交面积环比-2.7%，同比-25.4%，同比降幅较上月扩大了12.5pct。9月新房成交同比降幅再度扩大，居民购房观望情绪持续加剧，需求仍然较弱。1-9月累计同比-32.5%。

n从各能级城市来看，一、二线城市新房成交规模环比下降，三四线城市环比增长。1）一线城市：9月新房成交面积环比-20.2%，同比-26.2%，同比增速较上月下降了39.4pct；1-9月累计同比-25.4%。四个一线城市环比均有不同程度回落，主要源于居民购房观望情绪持续加剧，尤其是5月刺激性政策对市场提振效应递减，叠加高温、台风天气等不利因素影响，居民购房积极性不高。2）二线城市：9月新房成交面积环比-6.4%，同比-26.2%，同比降幅较上月扩大了8.9pct；1-9月累计同比-35.0%。杭州、苏州、宁波等少数城市成交迎阶段性复苏，成交规模环比增长，市场有筑底企稳态势。武汉、青岛、南宁、南京、福州、成都等城市市场恢复动力略显不足，成交规模环比均下降。3）三四线城市9月新房成交面积环比+29.8%，同比-22.2%，同比降幅较上月收窄了10.7pct；1-9月累计同比-34.5%。多数三四线城市延续低位波动行情，9月是传统营销旺季，折扣力度有所上升，虽然部分城市新房成交环比增长，但整体成交表现仍然低迷。

n二手房：9月二手房成交规模环比持续下降，同比连续四个月保持正增长。9月18城二手房成交面积环比-9.9%，同比+6.2%，同比增速较上月下降了10.2pct。1-9月累计同比-1.5%。整体而言，二手房成交量降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。

n从各城市能级来看，二线城市二手房成交同比仍保持正增长；三四线城市二手房市场承压。9月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-13.3%、-10.5%、-3.5%，同比增速分别为-2.1%、23.3%、-14.2%，累计同比增速分别为6.4%、0.4%、-19.1%。具体城市而言，环比来看，9月二手房市场继续转冷，我们跟踪的城市中近八成城市成交回落，北京、深圳、苏州、成都、南京等城市二手房交易活跃度明显下降，成交环比降幅超过10%。同比来看，我们跟踪的城市中，超过六成城市同比增长。

n不过，国庆期间二手房成交同比明显改善。从房管局数据来看，1）新房成交较过去3年均有明显下滑：2024年国庆期间（10.1-10.7）55城新房成交套数5286套，较2023年国庆（9.30-10.6）下降30%，较2022年国庆（10.1-10.7）下降46%，较2021年国庆（10.1-10.7）下降61%。

2）二手房成交较过去3年都有大幅增长：2024年国庆期间（10.1-10.7）24城二手房成交套数为2684套，较2023年国庆（9.30-10.6）增长156%，较2022年国庆（10.1-10.7）增长276%，较2021年国庆（10.1-10.7）增长711%。国庆假期前夕，楼市宽松政策持续加码，居民购房信心有所修复，此外，一线城市在交易税费上的改善也提振了二手房热度。

n从10月的高频数据表现来看，楼市明显修复，新房与二手房成交环比均出现正增长，其中，一线城市作为新政利好直接受益方，回升幅度好于二三四线城市。预判后市，我们认为，在低基数、政策效果持续释放、房企年末销售业绩冲刺等多重因素加持下，11、12月成交仍将有小幅修复。

n库存与去化：库存规模与去化周期环比均提升。截至9月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比+1.0%，同比-4.5%；整体去化周期18.8个月，环比+0.4个月，同比+3.7个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为1.8%、-1.0%、-0.3%，同比增速分别为-2.5%、-10.8%、17.7%。一、二、三四线城市去化周期分别为19.3、16.0、63.3月，一、三四线城市环比分别上升0.7、0.6个月，二线城市环比下降0.1个月。一、二、三四线城市同比分别提升3.5、3.0、29.0个月。具体来看，9月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个