房地产行业：城市周期展现，本土房企崛起(202209).pdfVIP

究本报告导读：

随着产业集群的形成，城市将进一步分化表现，展现各自的房地产周期。短期由于出[Table_DocReport]

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险民企的退出，央国企和本土房企占领市场份额。短期二线央国企依然更具成长性。房地产《土拍企稳，现房销售利好央国企》

摘要：2022.09.27

由于出险民企的退出，央国企的销售份额从2020年的31%提升到2022房地产《弱复苏兑现，博弈机会再起》

[Table_Summary]

年上半年的53%，预计仍将持续。全国TOP200中民营房企的销售占比从2022.09.20

2020年的65.4%下降至2022年上半年的52.7%，而央国企占比则从2020房地产《一步之遥》

年的31.3%提升到2022年上半年的42.8%。我们选取了实施土地两集中2022.09.17

的22个城市，发现这核心22城TOP20的房企中，民营房企的销售占比房地产《回不去的2011年，新成长时代》

同样出现了下降，而央国企的占比出现了提升，尤其是本土的国企，分2022.09.15

别提升至47.8%和14.3%。房地产《二线央国企的朦胧美》

2022.09.11

新玩家出现，本土企业销售占比提升，尤其是轨交类公司，看好城市内

证部格局变化。2022年上半年核心22城销售TOP20中本土企业销售合计

券占比26.8%，较2021年提升5.8pcts。其中本土国企销售占比从10.3%

提升到14.3%，本土民企销售占比从10.7%提升到12.3%。在本土国企中，

研除了当地国有房企之外，还包括轨道交通等非房地产主业企业。当地国

究有房企包括苏州高新、中华企业、合肥城建等。当地轨道交通类企业包

报括深圳地铁、广州地铁、杭州地铁、宁波轨道交通、厦门轨道交通等。

告本土房企将受益于城市周期，享受主场优势。以杭州为例，2021年和

2022年上半年杭州销售第一的房企是滨江集团，为杭州本地的民营房

企，销售占比分别达到TOP20的14.9%和14.2%。从2021年第二轮土拍

开始，各个城市拿地主体基本上以当地国企和城投公司为主。由于龙头

民企受行业融资端影响以及战略布局出现收缩，本土企业在拿地端开始

享受优势并开始加大土地投资力度。例如南京的国企南京高科和栖霞建

设，积极参与到南京2022年的土拍市场中。

当前核心22城均处于周期低位水平，其中郑州和沈阳量价均处于周期

底部位置。从房价和商品房销售面积同比增速看，各个城市开始出现分

化表现。尽管当前22城均处于房价涨幅和商品房销售增速的历史较低水

平，但是从趋势上看，上海、济南、沈阳、郑州、长春和天津房价增速

在放缓。郑州、青岛、成都、沈阳和深圳这5个城市商品房销售增速处

于靠近底部的区间，预计重庆、南京和上海进入到量的调整期。这三个

城市当前房价同比增速同样已经在放缓，预计将逐渐进入周期底部。

在地产去金融化尚未结束前，各城市预计难以出现明显复苏，具备融资

优势的房企依然具备较强的成长性和生命周期。当前行业政策宽松依然

着力于需求端，各个城市的放松政策