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黑龙江房地产市场健康状况分析

摘要：房地产市场是地区性市场，黑龙江房地产市场必有其特

性。基于黑龙江房地产市场近十年发展数据，利用系统化方法确定

黑龙江省房地产市场的健康区间，并从价格、规模、金融、供求、

结构五个角度，对12个房地产市场发展指标进行动态分析，以探

讨黑龙江房地产市场健康状况。

abstract：therealestatemarketistheregionalmarket，

therealestatemarketinheilongjiangmusthaveits

characteristics.heilongjiangprovincebasedonthenearly

10yearsofdevelopmentdataofrealestatemarketin

heilongjiang，andusingsystematicmethod，determinesthe

healthintervalofrealestatemarketinheilongjiang，and

carriesoutdynamicanalysison12realestatemarket

developmentindex，inordertoinvestigatethehealth

conditionsofrealestatemarketinheilongjiang.

关键词：黑龙江；房地产市场；健康区间

keywords：heilongjiang；realestatemarket；health

interval

中图分类号：f272

文献标识码：a文章编号：

1006-4311（2012）34-0162-03

1黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系的构建

基于黑龙江2001-2010年实际数据，应用聚类分析法，并结合

房地产市场健康标准，构建出表1[1]。

2黑龙江房地产市场健康状况评价指标健康状况区间的划分

2.1房地产市场健康状况等级划分可以将房地产市场健康状

况分为过热、微热、健康、微冷、过冷五种状态，因此，房地产健

康状况评级指标区间也可以相应划分也过热、微热、健康、微冷、

过冷五种状态。

2.2利用系统化方法确定房地产市场的健康区间通过归一化

处理，使各个评价指标x服从正态分布：x～n（μ，δ2）。这里先

将房地产市场的运行状况简单地分为好、一般和差等三种状态。以

（μ-δ，μ+δ）作为指标正常波动的参考范围，将各个健康状况

评价指标在2001年-2010年的数值与正常波动的参考范围做比较，

然后做如下处理：

①若健康状况评价指标在大部分年份均处于健康状态，则采用

多数原则，即将指标x的2/3年份区间作为健康状况区间。其表达

式为：p{x-？滋3.5房地产投资完成额占gdp比重由图5可知，

该指标在2001至2010年呈现总体稳步上升的趋势。其主要原因是，

为了实现经济的快速增长，政府采取了刺激内需的政策，将房地产

业作为一个重要的经济增长点。2010年达到了8%，进入微热不健

康状态，应提前做出警示。

3.6国内贷款/全部资金这个指标一方面反映房地产贷款与

其他贷款相比是否过大，从横向反映房地产信贷的规模是否合适；

另一方面反映银行贷款向房地产贷款的集中度，用来判断房地产业

对银行业的依赖程度[3]。图6所示指标波动幅度较大，2002年比

值为18%直逼过热状态19%，其余大部分年份均在健康区间。

3.7房屋竣工面积增长率图7中2001-2010年间该指标波动

明显，总体呈稳步上升趋势，2002年为-12%超过了过冷状态，2005

年、2009二年的数据越过微热临界限，呈现出微热不健康状态。但

将图7与图8结合分析可见，房屋竣工面积大量的增长基本被迅速

增长的购房需求所消化吸收了，并无大量商品房积压现象。

3.8商品房销售面积增长率由图8可知，2001-2010年间该