探究土地增值税.docx

投资主题

报告亮点

预缴的土地增值税确认为其他流动资产或预付款项，并在相关预收售房款结转销售收入的年度确认为营业税金及附加。1）房企预售环节预缴的增值税、企业所得税以及土地增值税占大头。如新城控股预交税费确认为资产负债表

中其他流动资产，2023年预交增值税、企业所得税、土增税分别占预交税费的44%、28%、24%，分别占总资产的1%、0.7%、0.6%。2）税金及附加主要为当年竣工结转项目应缴纳的土地增值税，2023年招商蛇口、保利发展、万科A土地增值税分别占税金及附加81%、79%、82%。主因是税金及附加里并不包含企业所得税、增值税。

若取消普宅和非普宅标准，1）将降低土地增值税预缴环节非普宅的预征率，有助于减轻房企部分现金流压力。1）以广州为例，非普宅的预征率有望下降1-2个百分点，非普宅土增税预缴额有望下降33%-50%。2）若考虑极端情况

取消土地增值税预征，以新城控股为例测算，每年大约可少预缴销售额5%左右的土地增值税。2）此外非普宅增值率在20%以内的项目或将免征土增税，有利于增厚房企利润。根据我们对具体项目的测算，若增值率在20%以上对应毛利率约在35%以上。当前市场下行，非核心热门项目难以达到35%以上毛利率，预计更多非普宅项目利润将受益于普宅和非普宅标准的取消。3）若将业态标准简化为“二分法”，普宅和非普宅增值额可相互抵扣，将进一步减少土地增值税的缴纳。

投资逻辑

若取消普宅、非普宅标准可能有利于房企减轻部分现金流压力，且可能有利于房企一定程度增厚利润。近期地产支持政策频出，有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。

目 录

TOC\o1-2\h\z\u一、商品房预售制下土地增值税需要预缴和清算缴纳 5

（一）土地增值税如何预缴 5

（二）土地增值税如何清算 7

二、土地增值税如何计入利润表和资产负债表？ 9

（一）预缴的土地增值税计入资产负债表中的预付账款或其他流动资产里 9

（二）年度清算应缴纳的土地增值税总额计入利润表的税金及附加里 9

三、土地增值税政策调整可能有利于减轻房企部分现金流压力 11

四、投资建议 12

五、风险提示 12

图表目录

图表1 房企开发项目主要环节涉及税种 5

图表2 各地按照商品房类型制定不同的土增税预征率 6

图表3 普宅认定标准包含容积率、面积、实际成交价三方面 7

图表4 土地增值税五类可扣除项目 8

图表5 土地增值税四级超率累进税率表 8

图表6 新城控股2022-2023年预缴税费金额 9

图表7 华润置地控股有限公司（华润置地间接持有100%股权）2022-2023年预缴税费金额 9

图表8 招商蛇口2023年税金及附加、企业所得税详情 9

图表9 保利发展2023年税金及附加、企业所得税详情 10

图表10 新城控股预缴土增税占对应销售额比例 11

图表11 房地产项目土增税增值率与利润率关系 11

一、商品房预售制下土地增值税需要预缴和清算缴纳

商品房预售制下土地增值税需要在预售时预缴、以及竣工后清算缴纳。房地产开发企业在不同阶段涉及的税种包括：土地增值税、增值税、企业所得税、契税、印花税、城镇土地使用税。房地产企业在开发房地产项目时，在预售环节需要预缴土地增值税、项目竣工后清算环节需要结清该项目应缴纳的土地增值税。

图表1 房企开发项目主要环节涉及税种

房企开发项目各环节涉及税种概览

土地取得阶段

契税

按照取得该土地使用权而支付的全部经济利益的3%-5%征税

印花税

按照土地出让合同金额0.5‰征税

城镇土地使用税

实际占用土地面积，符合条件的配套建设及符合免税条件的廉租房、经济适用房等可免征；大城市每平方米年税额1.5元至30元：中等城市1.2元至24元：

小城市0.9元至18元：县城、建制镇、工矿区0.6元至12元，具体按各地区年

定额税率征收

预售阶段（预交）

增值税

按照不含增值税的预售款3%的预征率缴纳：应预缴税款（一般计税）=预收款/

（1+9%）*3%

增值税附加

应预缴税款=预缴的增值税额*{税率城建税（7%、5%或1%）+教育费附加

（3%）+地方教育附加（2%）}

土地增值税

应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）*预征率，除保障性住房外，东部、中部和东北、西部地区省份预征率分别不得低于2%、1.5%、1%，且普宅、非

普宅预征率不同