时代广场开盘期营销广告方案样本.doc

广厦·西湖时代广场开盘期营销广告方案

一营销目标

广厦房产在杭州已经开发了万安西苑、万安南苑，并取得了较大成功。现在在公众及业界已形成广泛品牌著名度。广厦房产已经有品牌质感为：强大上市企业实力；房产开发高起点运作；可靠产品质量等。

广厦·西湖时代广场是广厦房产继万安作品以后第一个大型高级房产项目，因为所处地段非同平常，所以为业界和整个杭城所瞩目。她开发运作意味着广厦房产新一轮发展及真正著名房产品牌确实定。

由此，西湖时代广场营销广告必需达成以下目标：

经过高级次策划，提升西湖时代广场物业价值，并以科学营销手段在开盘后十二个月时间内基础完成写字楼和住宅销售。

经过楼盘营销广告，树立西湖时代广场作为广厦房产经典品牌形象。

经过楼盘广告及和房产亲密相关公益活动来塑造“中国广厦房产”企业品牌。

二相关建筑了解及优化提议

广厦·西湖时代广场是一座综合性大型建筑，自下而上集合了地下停车、精品商场、会馆式俱乐部、高级写字楼、豪华公寓五大功效房产。她是一个包容性完整现代建筑，是西子湖边嵌镶一颗闪光钻石。她含有以下建筑品性：

优越之处：

纯现代艺术建筑，由白色大理石、高级绿玻和纯纲构件组成了贝聿铭风格；

简练、大气、精巧，是现代典雅和西子湖神韵相通，给西子湖增添了现代风彩；

采取大玻，最大可能地采光，使室内和室外景观相通；

依据建筑四面环境，分别设置商场、写字楼、公寓三大区块，各有所需，取长避短，分布科学合理；

整个建筑做足屋顶文章，中心为大型空中花园，四面为各自观景露台，充足利用了高处优势，填补了此楼高度不足缺点。

参考提议

整座建筑商业性公建性色彩过强，对公寓居家来说“太透”。

效果图中可见三个立面中，商场最好、公寓次之，写字楼稍显平淡。

公寓部分立面有必需增加（或加宽）白色大理石部分，增添居家稳定感。

庆春路立面看去，檐口薄片和顶上长方形及圆型薄片这三层薄片使建筑物很轻，也有些反复。

公寓上部四块方形（其中一个立面就有四块）看去没有屋顶，太象玻璃房，仿佛不够高贵。

注：效果图中白色部分原设计为铅板，我们提议一定要用白色大理石，不然整幢建筑科技感太过，文化感不足。

三相关户型修改提议

相关建筑部分已和设计师讨论，需改部分已由甲方致函给设计师。相关装修部分请和装潢设计师接洽。下面户型编码已经有改变、请对照必威体育精装版编码阅读。

写字楼户型完整，分割组合自由，进户出户简练，组织明确。

写字楼单元内卫生间少了部分，这里写字楼比较高尚，是否考虑每400方单元中有2—3个卫生间。

公寓户型较理想是A（205㎡，共3套）、D（208㎡+208㎡，共7套）、N（208㎡+208㎡，共7套）、G（250㎡+250㎡，共1套）、F（380㎡，共2套）、F’（330㎡+330㎡，共1套）、H’（340㎡+240㎡，共1套）、D1（178㎡+83㎡，共4套）。

公寓户型销售难点在B（81㎡，共1套）；D2（107㎡，共4套）；D2’（107㎡）。

H、P、E没有提供具体户型。

总体上看公寓中大户型比小户型好。小户型销售不仅要有合理说法，同时在装修时必需进行“二次发明”。

公寓户型含有以下四大阻碍：

入户路经复杂，很多户型找不到进户门，其中亦有上下颠倒户型，很多地方为了豪华而牺牲了最基础实用功效。

进深过长，过道过多，结构繁复，很多房子采光不自然，这是客观条件局限。

因为大多户型为不规则形状，实际使用面积太低，加上众多电梯，很多过渡、转弯抹角，实际使用率不会超出60%。

过多玻璃替换了实墙，所以转角户型隔音会有一定问题。

设计师动足脑筋，想很多措施，到现在为止已达成令人惊叹地步。这么户型不能再以三室一厅、四室一厅这么概念来描述，必需以全新概念来“引导”，要把先天不足转化为有创意新追求。所以，一旦全部户型定局以后，广告策划企业将下大力气以全新观念来演泽“有钱人幸福生活模式”。

依据《维多利户型一览》对每一个户型进行研究，现提出以下意见，供设计师、装璜师和开发商参考：

A型，205㎡：此户型结构已定，不可有任何改变，但在装修分割中可作以下改变：厨房缩短，餐厅北移，进门左边做储室，原储室取消，主卧门改为朝东、并缩短，正门口做一个会客厅，接待通常交往来客。原客厅为书房兼内客厅，为家人活动和接待亲近客人。此户型为“双卧双客厅”户型。

B型，81㎡：此户型朝北，是一个高级商务性套房，如同星级酒店式商务套房一样，无可改变。

D1型，178+83㎡：具体需修改之处：D1下层，卧房门左移，储室缩小，卫生间从储室处开（不正对餐桌），吧台沿中间大柱子做双方台，正可分割餐厅和客厅。书房和卧室对换（最终留给用户自己作主）；D1上层主卧门墙拉直，中间留出方形做会客室。

D2，107㎡：这个房子也要100万左右，全部朝北，书房全暗，确实没卖点，最好和D1合并，作为工作室或大型室外会客厅。