上江城营销推广方案样本.doc

上江城营销推广方案

一、项目概况

“上江城”在九龙坡区直港大道端头，天宝观景广场旁，项目区位、地理位置优越，是九龙坡区政府倾心打造居住黄金发展区域。距杨家坪转盘中心商业区步行仅1千米之遥，商业、娱乐、生活、学校、医疗配套成熟完善。项目东临长江、滨江路，南靠青山，西接和尚山水厂，北接天宝观景广场，在直港大道街区沿线，此处已是最终一块可供开发土地。同时近邻九龙坡区得名长江上九龙滩，文化文脉悠远深厚。

小区计划用地呈三角形，南北长约290m，东西长约320m；整个用地西南高，东北低，坡度大，最低海拔为195.10m，最高海拔为255.71m；计划红线面积60400m2，总占地面积约106亩,其中小区用地面积44005m2，保护绿地面积6000m2，新建总面积16.0469万m2，其中住宅面积14.1782万m2，商业建筑面积5898m2，幼稚园1645.7m2，会所m2，车库面积9144m2，可售面积14.768万m2

“上江城”在建筑中继承和发扬巴渝文化，让传统巴渝建筑符号融入现代建筑中，“把建筑种在山上，让房子开在水边“，打造含有经典”重庆味道“濒水坡地建筑是”上江城“产品计划设计指导思想。

二、市场环境分析

????参考《项目专题市场调查汇报》

三、目标市场选择

??主力目标群共同特征描述

1）、方位。以杨家坪转盘为中心九龙坡区及大坪地域购房者，也包含部分大渡口、李家沱等九龙坡周围地域欲进杨家坪中心城区居住购房者。

2）、年纪。年纪在25-50岁之间，其中30-45岁间购者将占其中大部分。

3）、身份。不享受经济及政治特权二次购房事业、机关干部和国营企业干部；以城市白领、私营个体户、小企业业主和自由职业者。

4）、文化。普遍受过系统教育和专业训练，含有较高文化程度和个人修养，但又非学者型，含有较丰富社会经验。

5）、收入。虽不是社会上高收入者，但普遍有稳定和良好收入，家庭月收入在3000-5000元之间。

6）、家庭结构。家庭结构以三口之家为主，也包含部分单身家庭和二口之家和三代同堂五口之家。

7)、心理。处于人生中年，对传统文化和居住气氛含有一定怀旧情结，对以前生活状态及经历含有追忆心态。

8）、偏好。重视居住环境，看重生活品质。首先追求恬静、舒适居家环境，同时也有追求城市繁荣、便捷生活意愿，对近郊成熟生活配套含有很高敏感性。

总而言之，我们选择目标群，虽不是社会上高收入阶层，但普遍是社会中坚力量，含有稳定而较高月收入，个人成就感强，工作负荷重，生活节奏快，个人文化和修养较高，在购房选择上趋于理性，不太轻易被流行所影响，且追求一定品味、格调，并依据自己实际需要做出选择。选择三室两厅用户大部分购房者作终生用房计划。

四、产品特征描述

“上江城”是一个满足现代高品质居家生活各项功效指标，以山为背景，以江水、内庭溪水形成水景体系，以巴渝传统坡地建筑特色形成风格，以发明和睦、开放、交流老重庆街区生活气氛，激发重庆人潜在怀旧情绪作为楼盘附加值经典“重庆味道“濒水坡地居住小区。

其关键特征以下：

1）、含有方便交通和完善生活必需配套设施，离中心城区较近。

2）、小区是直港大道片区最终一个成规模开发小区，含有显著市场独占性。

3）、拥有重庆最宽广江景资源，临靠近2万方观景广场，景观资源得天独厚。

4）、小区有适宜绿化和公共活动面积，但无须客意追求绿化奢侈性和大面积。

5）、小区园林风格和建筑外立面贴近自然，延续传统巴渝古风古韵，富于文化底蕴。

6）、户型设计强调采光、通风和多种居住功效完善，而不一味强调大面积和不实用功效。户型紧凑、实用，有效控制面积是其最大特色。

7）、强调建筑质量

8）、建筑形式、立面和景观小品中延续传统建筑韵味，传输小区本土建筑文脉主张。

五、产品概念设计

参考《项目设计关键点》

六、项目SWTO分析

项目优势：

1、处于直港大道成熟小区大环境，拥有完备、成熟生活配套。

2、拥有重庆最宽广江景景观。

3、临靠天宝观景广场，景观优势得天独厚。

4、计划设计适当，观江面广，观江户型多。

5、项目计划因形就势，是经典重庆坡地建筑，含有丰富天际景观线。

6、在园林景观和外立面设计上，重视传统居住文脉延续，含有强烈文化气息。

7、在滨江大道旁，未来发展前景看好。

8、项目计划设计较为合理，户型设计在区域市场内含有领先性。

项目劣势：

1、和码头和铁路临近，噪音污染大。

2、建筑体量过大，容积率偏高，再加上后排建筑全为超高层，影响小区整体居住环境。

3、金江明珠和佳宇宾馆横亘于小区面前，严重阻碍小区江景视线，破坏小区观景效果。

4、后排建筑临近高切坡，居住环境相对恶劣。

5、受地块地形限制，小区呈狭长条状，割裂了小区整体感，动线较长，在功效布局上不能紧凑兼顾。

6、小区处