丽江苑营销策划报告样本.doc

丽江苑营销策划汇报

目录

一、物业概述

二、市场环境分析

1、六盘水市房产市场环境

2、区域性原因分析

3、项目周围竞争楼盘分析

4、丽江苑销售走势分析

三、项目特点

1、项目有利原因

2、项目不利原因

四、市场定位

1、销售对象定位

2、价格定位

3、推出时机确实定

五、销售策略

1、促销策略

2、销售模式

六、实施计划

1、时间安排

2、销售活动费用预算

七、丽江苑商业用房

1、对现有营销方案意见

2、营销提议

八、相关我们

一、物业概述

????荷城花园是六盘水市迎接西部大开发关键建设项目，5月28日正式动工兴建，由省级开发区——钟山经济开发区实施开发建设。荷城花园新区占地1680亩，第一期开发面积1100亩，东面是680亩“凤池园”水上公园风景区；西面是200多亩麒麟公园；北面是市场服务区：南面是拆迁安置小区；中部是沿城市主干道——钟山大街商业闹市区。

????经过三年建设，荷城花园新区初具规模，已成功开发商品住房20多万平方米，建起凤池水上公园和麒麟地下公园，吸纳资金1.8亿元，发明了以房产开发推进基础设施、公益设施配套发展最好模式。贵州西部最大批发市场——荷城百货批发市场及气配城商住楼、步行街商住楼、荷泉公寓、精品屋、湖东苑、湖滨公寓等项目已建成并投入使用。现在，贵州西部首家四星级宾馆——花园大酒店和凤池园二期工程、麒麟公园二期工程、中央商务广场、湖景广场、丰荷广场、兴隆别墅区、兴隆花园、丽江苑、河滨苑、时代佳园等项目正在建设中。花园大酒店占地30余亩,总建筑面积3．9万平方米,共27层,是现在六盘水市中心城区最高标志性建筑,估计总投资1．8亿元。该酒店按四星级国际酒店标准设计,设有标准套房、豪华套房和总统套房共300间。

????丽江苑是荷城花园开发和贵州贵州宗宣房地产开发携手开发，地处荷城花园中部，东临680亩人工湖，西和麒麟公园、380亩麒麟山生态植物园相连，麒麟公园和风池水上公园贯通景观河从苑中穿过。其地理位置十分优越，被省、市相关教授称为“公园家”。

????丽江苑占地38亩，建筑面积42360平方米，由六栋单体七层建筑组成。丽江苑建筑商业用房97户，其中延麒麟路（麒麟公园正对面）为复式房，延丽江路、凤凰路为单层结构商用房。住宅用房263户，全部设计为错层式中高级住宅，户型面积为90——138平方米。

二、市场环境分析

1、六盘水市房产市场环境

???六盘水市中国生产总值在去年首次突破100亿元大关基础上，达成了117.89亿元人民币，同比增加14%，增加速度位列全省第一。其中第一产业增加值15.46亿元，增加5.7%；第二产业增加值8.37亿元，增加18.2%；第三产业增加值34.06亿元，增加0.4%。国民经济总体上初步实现了质量、效益和速度统一。

???消费品市场繁荣，物价有所回升，估计全市实现社会消费品零售总额24.34亿元，同比增加11.3%；居民消费价格平均指数为101%，涨幅为0.9%。财政收入连续快速增加，估计全市财政总收入完成14.5亿元，同比增加33.3%；其中地方财政收入完成7.03亿元，增加21.1%。就业和再就业及社会保障工作取得显著成效。社会事业继续发展，人民生活逐步改善，估计城镇居民人均可支配收入达6010元，同比增加6%；农民人均纯收入达成1500元，同比增加5%……?????

????固定资产投资高速增加。伴随以“西电东送”工程和城市、交通等基础设施为主重大项目顺利实施和政府举债建设关键方法落实，整年完成社会固定资产投资49亿元；房地产投资4.9亿元，增加46.7%。金融形势很好，11月末，各项存款余额128.14亿元，比年初增加28.76亿元，其中储蓄存款56.34亿元，比年初增加10.68亿元。

????从以上部分数据，我们能够看出六盘水市经济正在飞速发展。经济发展、人均可支配收入增加使大家购房需求大大增加。因为六盘水市现有住房条件较差，存在着户型偏小、周围环境差、空气污染严重、距城区较远等缺点，大家迫切需要改善现有居住条件。

????现在，六盘水市在建、在售楼盘较多，住宅市场展现供大于求趋势，销售情况并不理想，分析其原因关键有以下几点：

????1）住宅户型偏大，致使总价过高，月供增多，大家负担不起；

????2）因为六盘水市为工业城市，大型工矿企业很多，空气质量较差，对外来投资置业者会产生一定影响；

????3）该市中高级价位楼盘较多，而且较为集中，但区域性购置力有限，致使销售不畅。

2、区域性原因分析

????钟山区是1988年经国务院同意成立市辖县级行政区，在贵州省西部，是六盘水市政治、经济、文化中心，和水城、威宁、赫章等县相邻，行政区域面积478.84平方公里，辖4镇1乡4个办事处（荷城、黄土坡、凤凰、德坞），63个行政村，6