桂香路项目营销推广方案样本.doc

销售阶段进度表

阶段

前置期

试销期

（内部认购期）

开盘期

（强销期）

顺销期

时间

.9.1～.9.31

.10.1～10.31

.11.1～11.30

05.12.1～06.2.29

业务

工作

内容

1、售楼部部署完工后进场

2、外引导制作督促完工

3、人员招募及训练完成

4、试销开始

5、意向用户登记

7、用户累计100组

1、酝酿人潮，期开盘火爆

2、售楼人员汰换

3、开始预约售房,购置会员卡

4、前置期来访用户过滤，

先前来客100组预约20套

5、新来客200组预约40套，

成交比5比1，共60套

1、日来客7组假日来客12组

2、预约用户签约50套

3、由业务及服务形成话题

提升至口碑

4、新来客250组成交60套，

成交百分比4比1

1、日来客3组假日来客7组

2、建物完成，最好已经落架，

形成小区实景。

3、来客350组，成交80套成，

交百分比4比1

150+100+100=350组用户

全部成交200套

广告

内容

1、公关活动

2、软广告释出

3、广告媒体少许释出，

一个全新生活方法登场

4、关键：地段稀有、珍贵

1、公关活动

2、教育性软广告

3、广告中量释放～大量释放

（福州日报、晚报、海全部、

巴士、电视、户外等）

1、开盘引爆活动及媒体报道2、密集性广告

塑造高尚住宅形象

3、关键：地段、户型、

配套、外观等

1、售楼部现场举行小型活动

促进现场销售气氛

2、广告——营销广告为主

3、关键：保值、增值

备注

关键：稀有——尊贵

关键：市中心——极稀有

视情况提早或延后开盘

关键：热销；

市中心高尚住宅

市场心理要成型

关键：保值、增值、准期完工

销售阶段分析

前置期

一、售楼部完工，全部设施到位

在售楼部销售现场营造厚鱼销售气氛，给买家强烈销售感染力突出项目标主卖点，表现项目在当地和众不一样风貌和个性展示鲜明项目形象和发展商专业规范形象，以增强客房购置信心

1、工地形象

理由：

工地现场是大众接触。认知楼盘功效属性、工程进度、发展商买力等讯息最直接渠道之一，大众在这类住处接收过程中是处于被动地位。计划出和众不一样，个性鲜明工地现场，是七妙传输项目推广信息，建立优良发展商形象有效方法。

予人印象：

高素质、专业、亲和

策略：

在项目入口处及距项目入口100、500米处大型指示牌。

围板等应定时维护、更新、保持其结构完整、色彩鲜亮、字迹清楚

工地现场整齐、有序、低噪音和无污染。

布设背景音乐扬声系统，营造独特现场气氛。

2、物业形象

予人印象：

人情味浓、亲和、人文、服务尽心尽力。

策略：

导示部分规范和逐步完善小区环境营造配套设施实施。

3、高质素专业服务售楼处

理由：

眼见为实是买家消费决议最关键依据之一。

予人印象：

尊贵、高雅、亲和

策略：

展板制作赠品发放样板间及规格标牌外扬挂旗渲染室内背景音乐、光线关注；

刻意营造高雅、惬意咨询气氛。统一规范着装、行为举止销售人员

4、样板房

理由：

弥漫丰富生活气息，设计符合购房者心理样板房，对潜在用户感染力是极强。

予人印象：

弥漫丰富生活气息，营造家温馨感、向用户传达：家才是生活真正容器。

策略：

样板房装修要令人耳目一新，但予人感觉不能高级化；

充足展现户型样板房给出装修思想说明和装修费用标准范围。

5、在售楼部销售现场给用户制造三种感觉

1、大家在买我们房子，

2、很不轻易买到我们房子。

3、买我们房子有廉价能够占，买到即赚到。

二、人员招募，及训练完成

（一）人员招募到位

（二）销售培训计划

1、销售部人员培训-企业背景及项目知识

（1）、具体介绍企业情况：企业背景、公众形象、企业目标（项目推广目标和企业发展目标）

（2）、销售人员行销规章制度、内部分工、工作步骤。

（3）、物业详情：

1）项目规模、定位、设施、买卖条件

2）物业周围环境、公共设施、交通条件

3）该区域城市发展计划，宏观及微观经济原因对物业影响情况

4）、项目特点

A项目计划设计内容及特点，包含景观、立面、建筑组团、容积率、绿化率等

B平面设计内容及特点，包含总户数、总建筑面积、总单元数、

单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等

C项目标优劣分析

D项目营销策略，包含价格、付款方法、策略定位、销售目标、推广手段

（2）、竞争对手优劣分析及对策

（3）、业务基础培训课程：

1）、国家及地域相关房地产业政策法规、税费要求

2）、房地产基础术语、建筑常识

A术语、常识了解

B建筑识图

C计算户型面积

D心理学应用

E银行按揭知识，包含房地