市场营销光明花园二期策划方案样本.doc

光明花园二期策划方案

目??????????录

一、光明花园项目分析

（一）????光明花园前期营销推广分析及后期推广提议

（二）????光明花园一期销售概况

（三）????光明花园二期销售概况

（四）????光明花园用户信息反馈及对策

二、市场分析

（一）??武川市宏观住宅市场走势

（二）??武川市八月份住宅市场动态分析

（三）??区域住宅市场销售动态

三、光明花园二期营销推广策略

（一）??总体推广策略及销售目标

（二）??二期入市时机策略

（三）??销售推广策略

四、媒介推广计划

??????（一）宣传专题

??????（二）媒介投放策略

??????（三）媒介投放计划

五、销售布署及资料准备

一、光明花园项目分析

（一）光明花园前期营销推广分析及后期推广提议

1、光明花园一期营销推广专题及其目标

????????分析光明花园一期宣传单页、楼书及工地形象诉求专题

宣传单页

????背????景：绿色背景暗示健康生活环境??

????诉求专题：绿色天和地映衬光明花园诉求专题“武川新全部会?国际康居城”

????诉求主点：优越地理位置、名牌效应、建筑业态亮点设施

??????????????????????????首期楼书

生活气氛诉求：强调健康友好邻里关系

文化????诉求：强调国际文化和本土文化相交融精神文化生活

生活方法诉求：健康国际流行居家和工作生活方法

环境????诉求：强调新鲜、优美生活环境

其它??诉求点：反复首期宣传单页诉求内容

工地形象广告

??工地形象广告诉求：反复首期宣传单页诉求内容

综述

????从上面能够看到，光明花园首期突出宣传项目地理位置优越、建筑形态友好、健康文化生活方法，借助武川城市计划宣扬光明花园武川生活趋势，以求达成市场认知、树立引领武川大家生活方法项目形象

2、光明花园二期营销推广目标

??????鉴于本项目滚动开发开发模式，光明花园二期营销推广须继承首期推广格调，诉求专题从国际康居城转以光明花园国际生活方法为诉求专题，并展示、实现其宣传建筑亮点诉求，深化项目品牌价值。

????????首期楼书市场反馈“看不懂、不知所云”情况，提议二期楼书诉求简练而委婉，必需时需要销售员暗示引导，媒介配合释疑诉求专题

????（二）光明花园一期销售概述

1、光明花园一期销售动态

??????????光明花园一期同意预售1500套，面积240000平方米。截止八月25号，一期累计销售1240套，实现销售面积189420平方米，完成总套数80%

??2、光明花园一期余房房源概述

??????????光明花园一期余房约250套。房源位置差，基础集中在底层和顶层，约200套，占余房总数80%；余房房源面积偏大，集中在130~150平方米之间；余房总价基础在45万元/套左右，以去年武川人均月收入1200元/月/人为依据，总价相对偏高。

（三）光明花园二期销售概况

1、光明花园二期产品品种概述

??????????首推1、2、3、4、5、6、7等七栋10层小高层住宅共400户。其中面积120~140平方米三房两厅两卫占总户数37%；面积在100~120平方米之间三房两厅一卫占总户数24%；面积在85~100平方米之间两房占总户数24%，其它60平方米以下一房占总户数11%，155平方米以上四房占总户数5%。即此次推出房型主力户型为三房，面积在100~140平方米之间，约占总户数60%；其次为85~100平方米之间两房，约占总户数24%。销售面积约5万平米。

2、光明花园二期房源登记概述

??光明花园二期接待用户累计925组。从房源上看，关键起源于武川黄花镇当地私企业主、公务员和中高级管理人员，约占总客源60%；其次用户起源于武川市区，约占总客源30%；另外项目周围比较富裕乡镇居民开始成为本案消费主体。从房型需求上看，两房、三房为主体，共占总需求60%~80%；其次为四房，约占总房源10%左右。从面积需求上看，面积为100~130平方米房源需求量大，占总需求50%；其次面积为100平方米房源，占总需求25%；面积为130~150平方米房源需求约占总需求20%。从接收总价上看，30~40万房源总价接收度较高，约占总体60%；其次为不超出30万总房价，约占总体25%；40~50万房源总价接收度不错，约占总体16%。总来看，二期用户层次显著，以中等家庭收入为主，富裕阶层任意是光明花园用户主体。

（四）??光明花园用户信息反馈及对策

1、项目周围市政配套尚没有动工迹象

??????对策：关键宣传项目配套设施进程，突出光明花园舒适生活环境，转移用户视线

2、首期余房房源单一、