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土地一级开发讲座

目录前言一、土地一级开发概念二、土地一级开发依据三、土地一级开发范围及内容四、土地一级开发本钱构成〔包括代征代建〕五、土地一级开发相关政策〔经营性用地〕六、土地一级开发模式七、土地一级开发流程 〔一〕土地一级开发申请阶段 〔二〕获得土地一级开发授权阶段 〔三〕土地一级开发立项阶段 〔四〕土地一级开发融资阶段 〔五〕土地一级开发征地阶段 〔六〕土地一级开发拆迁阶段 〔七〕土地一级开发市政咨询和建设阶段 〔八〕土地一级开发验收阶段 〔九〕土地入市交易阶段八、土地一级开发前景预测

前言土地一级开发的由来：1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储藏机构—上海市土地开展中心，标志着我国土地储备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地纷纷成立土地储藏机构。虽然各地土地储藏的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储藏、供给三个环节，其中储藏环节包括两个阶段—开发和储藏。“开发”即土地一级开发。土地一级开发伴随土地储藏制度而产生。

土地一级开发的开展历程：1．萌芽期(1996年至1999年)：尚未明确提出“土地一级开发”的概念。土地储藏工作主要停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。按照当时的供地程序，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。2．开展期(1999年至2002年)：土地一级开发走向正规的开展过渡阶段。土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能到达理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发土地一级开发。3．标准期(2002年至今)：为标准土地一级开发，满足经济开展和城市建设用地需求，各地陆续出台了一些地方文件，对土地一级开发的组织实施、合同监管、工程验收、资金管理等方面进行了规定。比较有代表性的是北京市2002年出台的《北京市土地一级开发管理暂行方法》，规定土地储藏机构和政府以招标方式选择土地一级开发公司，并委托其实施土地一级开发，在将土地开发为熟地之后以公开方式向社会供给。北京市出台的一些土地一级开发文件推动了全国的土地一级开发。

一、土地一级开发概念：1.1简单理解：对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

1.2土地一级开发概念延伸：按照国民经济和社会开展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储藏供给方案的要求，将列入城市土地储藏供给计划的开发工程，在确定土地开发综合筹划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地工程一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原那么，运用现代工程管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发工程的征地、拆迁、规划设计、市政根底设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商效劳，提供土地开发工程完成后的经营管理方案，对土地开发工程实施速度、品质、本钱全过程把握和控制，到达土地开发工程社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

二、土地一级开发依据：〔1〕国民经济和社会开展规划 〔2〕城市总体规划〔控制性详细规划〕 〔3〕土地利用总体规划 〔4〕土地储藏开发方案。土地一级开发涉及的其它法律：《土地管理法》、《房地产管理法》等。

名词解释：控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的 控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。土地利用总体规划：土地利用总体规划是在一定区域内，根据当地自然和社会经济条件以及国民经济 开展的要求，对各类用地进行统筹安排和合理布局。土地利用总体规划是土地利用 体系中的重要组成局部，它是土地利用管理的“龙头”。土地利用总体规划是国家 各级人民政府组织编制的；土地利用职权总体规划的核心是确定和调整土地利用结 构和用地布局；它的作用是宏观调控和均衡各业用地。城市总体规划：城市总体规划是城市在一定时期内开展的方案和各项建设〔或各项物质要素〕的总体 部署。是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。城市规划：城市规划是指城市人民政府依据国民经济和社会开展规划以及当地的自然环境、资源条件、历