成都春熙商汇广场商业项目整体营销策划报告样本.doc

春熙商汇广场

整体营销策划汇报

前言

在叙述项目标营销理念之前，我们期望能够表述对项目标认识和态度。

春熙路，万众瞩目标成熟口岸，本项目，是成熟口岸生项目。

房地产在“国六条”大政策调整之下众说纷纭，投资者对地产投资正在进入调整期。而项目已完成计划设计，在结构、布局上调整空间不大。这些全部给整体营销策划带来了极大挑战。

所以，我们对本项目标营销策划持十分谨慎而严厉态度。即使，我们有多年运作九龙广场实际经验，并对盐市口和春熙路商圈有较深入研究，但就本项目而言，要想达成“在安全、快速前提下，实现价值最大化”理想预期，仅仅靠常规营销策略和以往经验显著不够。

基于上述认识，我们在完成本策划汇报过程中，在基础市场调查、同类楼盘摸底、用户资源和渠道梳理等方面花了较多时间，做了扎实信息搜集和分析工作。在此基础上，我们依据甲方需求，预设了多个营销模式并反复进行模拟推演和论证，直到找到既满足甲方需求，又满足市场条件，同时又和我们可控制市场资源相匹配营销模式，进而形成了可操作思绪和策略。

本汇报关键详述实操部分，对基础性研究和推导过程只简述其概要。

尤其提醒：本汇报包含项目关键机密，仅供贵企业高层研阅，请严格控制阅读范围，避免造成销售上被动。谢谢！

目录

第一部分策划概要

第二部分市场研究

一、经济及政策环境分析

二、区域商业环境分析

三、春熙商圈商业环境分析

四、同类项目运行情况分析

五、市场需求分析

第三部分项目SWOT分析

一、产品分析

二、项目优势（S）

三、项目劣势（W）

四、项目机会（O）

五、项目威胁（T）

第四部分项目定位

一、总体定位

二、商业定位

三、商务公寓定位

四、目标用户定位

第五部分基础营销策略

一、营销目标及依据

二、基础营销思绪

三、商务公寓营销策略

四、商业营销策略

五、价格策略（付款方法提议）

六、广告推广策略

七、销售实施策略

第六部分商业部分辅助营销策略

一、整体销售策略

二、分层销售策略

第七部分楼层及销售单位定价提议

第一部分策划概要

本企业经过前期市场调研，并结合对开发商需求分析及项目产品深度研究，从而形成对本项目整体营销基础思绪。其关键点以下：

本项目标出发点为：在满足资金安全、快速回收前提条件下，实现项目价值最大化，同时塑造良好开发企业形象，严格避免不良社会影响产生，为企业连续性开发奠定良好社会形象和建立丰富用户贮备资源。

本项目标营销难点和关键在商业部分。但因为本企业积累了运作九龙丰富经验，在商业资源方面有较扎实基础，商业部分运作含有可操作现实条件。

本项目在含有显著优势同时，也存在40年产权、临街面窄和产品配套功效不足等显著“硬伤”，使可能实现售价和用户选择面受到显著限制，给营销带来一定困难。

本项目因为体量小，在现实商业环境中不含有引领作用，其总体战略定位关键考虑对商业环境适应性，以“短、平、快”营销策略达成战略目标。

本项目营销策略基础点是：先公寓，后商业；招商先行，分零为主；当地为主，外地为辅；平价入市，快速销售；整体优先，分零为本；狠抓蓄水，主攻渠道。

本项目标营销关键控制点是：蓄水目标实现，招商目标达成，营销推广效果，开盘前销售准备；销售价格及策略适应性。

营销策划思绪逻辑

完成协议约定销售任务，同时实现资金快速回笼及价值最大化

完成协议约定销售任务，同时实现资金快速回笼及价值最大化

公寓部分运作商业部分运作

公寓部分运作

商业部分运作

营销思绪：蓄水先行、平开高走、速度优先

营销思绪：

蓄水先行、平开高走、速度优先

营销思绪：

招商先行、分零销售为主、多个渠道、多元市场并举

策略标准：平价入市，快速销售

策略标准：平价入市，快速销售

目标：蓄水目标为

目标：蓄水目标为600个

开盘3个月内清盘

目标：蓄水目标为40组

销售：先造势、再销售；当地为主、外地为辅招商：整体为主、分层为辅

销售：先造势、再销售；当地为主、外地为辅

招商：整体为主、分层为辅

策略标准：开盘前必需完成招商策略标准：整体优先、难点楼层优先

策略标准：开盘前必需完成招商

策略标准：整体优先、难点楼层优先

12月前完成项目标整体招商，春节前（2月）完成目标任务70%，实现产值元。

12月前完成项目标整体招商，春节前（2月）完成目标任务70%，实现产值元。

第二部分市场研究

说明：因前期已提交市场调查部分关键数据，本汇报不再反复，在此仅罗列前期调查结论，但同时补充本市商业销售模式调查数据及部分经营者、消费者调查结论。

一、经济及政策环境分析

关键点：今年中国经济形势总体连续向好。房地产在上六个月增加幅度过快，造成宏观经济整体过热，通胀压力加大。“国六条”出台，标志政府调控方法开始，其显著效应是房地产增加趋于平稳。但“国六条”关键针对住房，而对商业地产来说却正是反弹机会。其次