【《房地产估价中市场比较法存在的不足及改进探析（论文）》11000字】 .pdf

房地产估价中市场比较法存在的不足及改进研究

摘要

我国房地产风险评估管理制度正式建立于上个世纪90年代,首批的房地产风险评

估师也可能是自那时候才慢慢开始兴起,房地产风险评估的管理方法主要包括成本

法、市场比较法、收益法、路径价格法和假定发展法。其中，最容易被人们使用的一种

评估技术就是市场比较方法，而且市场比较法也最能反映房地产市场实际状兄也正因

为这样，市场比较法在国际估价界得到了广泛的认可，而且在房地产估价的实操中也被

估价师们广泛的应用。

首先，本文简要梳理了国内外有关房地产评估的理论和历史脉络，之后又深入地分

析了房地产市场比较法的基本实操步和其基本原理，梳理了国内外有关房地产评估

的基本理论和其历史脉络，之后指出了俩个案例在实操过程中可能存在的问题,即可比

案例进行选择时的任意性,以及两个案例在修正时的随意性。

为了对这些问题进行改善,本文将房地产的一些特征因素进行了量化，然后又通过

网络大数据收集了实际情况与案例更为接近的可比实例，这在某种程度上改进了这些

缺点。然后，本文在北京一房地产评估的实例上进一步应用了改进后的市场比较方法,

并通过一个实际的案例论证了这种改进后的房地产市场比较方法的实际应用发展过

程。本文希望将一种改进后的市场比较方法广泛应用于实际评价中，使得房地产评估可

以更好的运用市场比较法。

关键词：市场比较法

目录

1导论8

1.1研究背景及意义8

1.2国内外研究现状8

1.3论文研究方法与主要内容：11

1.4本章小结11

2市场比较法的相关概述12

2.1市场比较法的含义12

2.2市场比较法的理论依据及适用对象和条件12

2.3市场比较法的操作步13

3房地产估价中市场比较法存在的不足及改进研究14

3.1传统市场比较法存在的不足14

3.2关于市场比较法估价的改进思路17

4案例分析18

4.1选取比较案例18

4.2基于层次分析法的房地产因素权重赋予模型22

4.3确定待评估房地产的估价结果26

5研究结论与启示27

5.1研究结论27

5.2研究启示27

参考文献：28

致谢29

1导论

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

我国的房地产行业已经开始快速复苏，不仅直接拉动了房地产的投资和居民消费,

为我们国民经济的持续快速增长注入了一种新的生命力，也直接带动了房地产风险评

估行业的快速发展错误!未找到引用源。。房地产风险评估的本质就是对房地产的社会

价值和其在市场上的影响进行评估，它主要是指在现代房地产的管理、入股合营、投资、

抵押贷款、征用补贴、保险、开发以及各种交易争议的处理中必须要切实做好的一项

具有较强基础性的工作具有较强的理论实践性错误!未找到弓I用源。o

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从19世纪80年代末，随着我国实行市场经济的制度开始蓬勃发展兴起和其对我国

市场经济制度深化改革的深入推动，中国的房地产业逐渐兴起。近年来，随着我国经济

的快速增长，我国房地产业逐渐成熟，并逐渐成为驱动国民经济的新型交通工具。但是,

房地产业这个新兴行业由于本身具有很强的虚假市场经济相关性，很容易就可能会直

接引起一些投机者在房地产投资市场上直接进行各种股票式的投机投资活动，从而直

接造成虚假市场经济繁荣,我们通常可以称之为房地产市场泡沫经济。泡沫经济一来可

能就会影响许多投资产品和金融服务，并且容易就会造成许多金融风险，甚至很有可能

真的是弓I发全球性的国际金融危机。为了有效地和避免房地产大宗商品交易行业的经

济爆炸性进入泡沫经济，我们现在已经迫切需要一种可靠，合理的市场比较应用方法。

因此，研究如何科学地完善市场比较法具有重要意义。我们亟待一个可靠合理的市场比

较法运用方法。因此,研究如何科学地完善市场比较法具有重要意义。

1.1.2研究意义

市场比较价格估值法估价作为房地产市场估值的最主要定价手段之一，其估值技

术上的重大改进和不断完善对于房地产市场估值和其它国有资产价值评估定价理论

的初步形成以及未来相应技术应用发展具有重大的理论意义。本