房地产行业报告 -购房减税，规模和区域分布如何？(202210).pdfVIP

固定收益点评

购房减税，规模和区域分布如何？

9.30前后，地产政策再度密集加码。9月30日，地产宽松政策再度密集

加码。财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。

同时，央行宣布调降个人公积金贷款税率，而9月29日央行宣布放开6-

8月房价环比和同比均下跌区域的贷款利率下限。房地产放松政策密集出

台，彰显了决策层稳定房地产市场的目的和决心。其中力度最大的则是对

换购住房个人所得税的阶段性免征。

免征换房个税是近期政策中力度较为显著的。按财政部文件，对出售自有

住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现

住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；其中对新购住房金额大于或等于

现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；而对新购住房金额小

于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售

现住房已缴纳的个人所得税；优惠有效期限自2022年10月1日至2023

年12月31日，一共持续15个月。

判断此政策影响之前，需要首先了解当前换房个税的征收方式。个人转让

二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。但对个

人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得（满五唯

一），以及遗产继承、家属赠与等情形可以免征。在具体征收方式上各地

一般都有不同的规定，一般视2种不同情况分别征收：（1）如果房屋原值

可以查询，则按照差额缴纳的方式，将网签价扣除原值以及增值税等相关

税费后，按照20%的比例征收。（2）如果房屋原值不可查询，则对其实

行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（例如1%）核定应纳

个人所得税额。

目前房屋转让所得个人所得税规模估计在450亿元左右，占个人所得税

比例约5%。2020年全国房屋转让所得税为613.2亿元，在整体个人所

得税中的占比为5.2%。考虑到今年房屋交易量较2020年已经显著下降，

房地产销售面积从2020年17.2万亿预计会下降至今年13万亿左右，假

定房屋转让所得税也依次规模下降，那么今年房屋交易个人所得税估计约

450亿元。

从征收区域来看，北上广深、江浙福建是绝对主力。我们简单假设全国各

省房屋转让所得占财产转让所得均为34.1%，则2020年房屋转让所得税

较高的省份有江苏（73亿元）、浙江（70亿元）、广东（50.4亿元）、

上海（46.9亿元）、北京（31.2亿元）、深圳（23.9亿元）、福建（46.3

亿元），合计占到全国转让税收的六成以上。

本次降税可能平均降低二手房购买成本0.4个百分点左右。对根据贝壳研

究院公布的《中国新居住发展报告2022》，全国2020年二手住宅成交量

为7.5万亿元，而2020年全国房屋转让所得税为613.2亿元，粗略估算

占比为0.8%。但此次降税并非针对所有二手房交易，依然设有一定门槛，

例如要求1年内在市场上购买新住房，并且购买区域需要在本市，以及如

果购买新住房金额小于原住房的，也只能按比例获得税收优惠，这意味着

并非所有二手房购买者都能够获得优惠。我们假定获得优惠的比例占此前

的一半左右，即按2020年交易估算可以减免税收306.6亿元。而考虑到

目前交易量较2020年有明显收缩，那么未来一年减免税收规模预计在

200-300亿元，占二手房交易规模预计在0.4%左右，这意味着二手房交

易成本平均降低0.4%左右。虽然减税主要集中在北上广深等一线城市，

减税规模估计在10-20亿之间，但考虑到二手房交易也主要集中在这些区

域，因而平均成本的降低幅度也难以明显高于全国，我们估计可能都在1%

以内。

地产政策密集发力，效果继续观察。地产市场的持续低迷加大了经济下行

压力，也对地方财力等多方面构成挑战。近期地产政策密集发力体现了政

策稳地产的意图。但近期政策依然在房住不炒的大框架之内，旨在降低合

理需求的交易成本，效果有待继续观察。

风险提示：地产政策超预期，市场变化超预期，假设存在偏差

请仔细阅读本报告末页声明

内容目录

财政部发布换购住房个税优惠政策3

什么是换购住房有关个人所得税，如何征收？3

二手房交易个人所得税占个税总体占比已超5%4

影响如何？6

风险提示7

图表目录

图表1：部分地区二手房个人所得税征收方式整理4

图表2：房屋转让个人所得税规模及增速5

图表3：20