菜市场招商方案.doc

康平菜市场招商初步方案

〔本方案主要包括市场二层和一层外铺局部〕

一、工程整体定位

康平片区首家提供创新化效劳、经营管理的新型综合市场及升级创新的社区生活效劳中心。

释义：原三村市场是康平片区主要的市场之一，附近居民绝大多数都有在此消费的经历，因此在康平区域中享有广泛的知名度，当工程重新建设后，一定要延续其原有知名度并提出升级创新的概念，升级创新不仅表达在建筑硬件的更新，更从效劳、经营管理等软件方面进行升级，使消费者得到实惠和新颖的消费体验，最终成为周边居民的一站式生活效劳中心。

因此新市场定位在针对消费者的效劳方面、针对市场自身的经营方面、针对经商者的管理这三个方面进行创新，最终形成一个能长久开展并创造良好经济效益的升级创新版的“三村市场”。

二、总体招商策略

工程的定位即是我们要实现的目标，围绕着如何形成生活效劳中心及创新的理念，在招商工作中将采取如下策略：

1、内外同步启动、互相促进

工程所处地段比拟优越、人气较旺，目前市场一层内部〔摊位和内铺〕已完成招租，待租局部主要为一层外铺和二层商业空间，无论哪局部商业面积实现招租并开始经营，都会对市场整体商业气氛带来良性影响，并减轻后续招租工作压力，因此招商工作应全面展开，仅对少量铺位进行技术性销控即可。

2、“蓄水养鱼”式的招商思路

商业地产是一个商业与地产行业对接的复合领域，因此一定要符合商业领域的根本运作规律。一般情况下商圈成熟都需要一个培育期，至少需要2－3年才能进入稳定经营阶段。因此要奉行“蓄水养鱼”政策，在培育期考虑商圈培育的规律，让利于业户，在租金定价上考虑商家的承受能力，降低自己的过高的期望值，对业户进行扶持、给业户喘息的时机。

3、招商与经营兼顾

商业地产操作最重要的阶段是招商和经营，二者之间是相辅相成、相互依存关系。招商过程中要考虑到对后续经营的影响，同时注重经营管理，引进先进的管理机制，引导业户良性开展，否那么一旦经营者关门，开发商同样要关门，经营者失败，开发商同样失败，两者一荣俱荣、一损俱损。

4、制定创新的市场经营管理模式与效劳模式

在市场经营过程中，要表达“升级创新”的思路，优化经营管理模式，提供创新、升级化的效劳模式，引入超市化选购、配送、定菜、无公害检测、公平秤、特价专区、净菜效劳、会员制效劳等特色化效劳。

三、市场招商形式与范围

1、市场招商形式

市场一层外铺局部：

建议市场一层外铺局部采用自由、灵活的招商方式，以套为单位

进行招商，业户可根据需求自由组合，开发商只对业态进行原那么性管理，不做具体划分，以业户自发形式结合整体调控，形成外铺业态的组合格局。

市场二层局部：

建议市场二层商业空间采用整体招商或大面积分割招商〔四、五家联合〕的方式，如下列图所示：

鉴于工程周边九隆街及华信家园等工程均有相当体量的物业招商，本案二层整体招商或大面积分割招商易形成一定的独特性和市场独有性，有利于市场竞争。

尽管整体或大面积分割招商短时间内租金收入要低于零散经营，但就长期经营的稳定性和商圈商业气氛的培育来看一定优于零散经营，同时可以有效降低运营风险；另外开发商可不必为市场管理专门单独组成一个职能部门，有利于降低运营本钱。

2、市场招商范围

市场一层外铺局部：

市场一层外铺的招商范围包括：餐饮、服装服饰、品牌专卖店、食品店、美容美发、通讯器材等业态。

市场二层商业空间局部：

市场二层整体招商与大面积分割招商范围包括：餐饮、超市、培训机构、康体健身、娱乐中心、干货代理批发、小商品代理批发等业态。

四、市场硬件设施修改建议

1、一层与二层连体经营，缩小二层经营面积

外网点是招租价值最高的局部，如果能将二层局部与一层连体招租，不仅能实现较好的经济价值，同时增加了外网点房可供招租的总面积，两层合并可以在租金方面互补，但总体价值仍保持不变，利于招租。同理，二层商业面积会缩小，可以降低整体招租的难度。

2、小面积、总租金低的商铺分隔形式

现有大局部外铺均为面宽4米，进深达10—12米的“长筒式”店铺，该种店铺对于经营者来讲可选性较低，对于需求小经营面积的业户来讲租金总价过高，因此建议采取如下列图所示的间隔方式，分隔出局部小进深的铺面，降低其租金总价，灵活多变，以应对未来客户及市场开展的不同需求：

另外对于处在入口两侧和拐角处的店铺，可为其两面开门，变小面宽为大面宽，变一面临街为两面临街，尽量提升商铺价值。

3、二层商业直通西向街道

目前二层的主要通道为一层市场内设置的自动扶梯〔南入口〕，这种格局不利于二层整体招租或分割招租，建议采取在二层直接设通道至祥和路的方式将二层与人流较大的主要街道连通起来。如下列图所示，将二层商业空间变成为拥有独立出入口且能直接连通交通要道的“临街旺铺”:

五、总体推广策略

1、充分利用“三村市场”知名度，结合工程定位提出