大学城设备与房屋维护管理方案样本.doc

某大学城设施设备及房屋本体维护管理方案

第一章提升项目管理服务水平整体设想及策划

一、认识和定位

在新世纪之初全方面启用X大学城，由Z市政府开发建设，计划用地为54万平方米，由A大学、B大学、C大学及公共关键区域四个区组成。

校区总建筑面积为26.1万m2，其中A大学校区9.2万m2，B大学校区9.2万m2，C大学校区7.7万m2。

创建X大学城是Z市委、市政府为实现Z市高等教育跨越式发展，加紧高层次人才培养，促进科技创新能力和发展后劲，提升经济质量和文化品位，促进Z市率先基础实现社会主义现代化高屋建瓴构想。大学城创建将勾画出Z市在新世纪以高层次教育为关键，以深化体制改革为动力美好未来，充足展现其时代特色鲜明、文化气氛浓郁、生态环境优美人文魅力，塑造出中国一流、国际著名聚产学研于一体高等教育发展区。

二、总体思绪

Z市W物业企业将以自己首创物业管理新概念“天人合一”为管理内核，以“卓越质量管理”和“竭诚为您服务”为立足点，以优异管理技术和丰富管理经验为依靠，明确工作关键，采取科学优异、切实有效管理方法不停实施服务创新，在Z市努力创建“优质低价”管理新模式，为推进Z市物业管理市场化进程和城市建设做出我们贡献。

三、管理模式

构建校园管理新模式---“优质低价”模式

鉴于中国国情和大学城物业特殊性，和政府廉政建设客观要求，W物业管理企业将采取最优异管理手段和技术，最大程度降低管理成本，同时提供高水准优质管理和服务，努力探索一个可资借鉴校园管理新模式，即“优质低价模式”。

创建该模式关键方法有：

――狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。

――采取“集约型”管理方法，提升物业管理专业化技术含量，以降低管理成本。

――在人员配置上坚持“价廉质优”、“质优量少”标准，职员一专多能，从而降低管理成本。

四、工作关键

（一）、工作关键

1、设施设备管理

假如将机电设施设备比方为整个建筑系统心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量好坏，将直接影响着其它设施设备能否正常运行；而消防系统则是整个建筑系统安全保障。为此，W物业管理企业抽调机电管理技术骨干，组成强有力安全保障体系，制订严格运行管理制度及周期性维护保养计划和标准，利用现代科技和管理手段，对X大学城机电设施设备进行全方位综合管理，达成最经济设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对关键设备监管力度，实施二十四小时跟踪服务。对全部设施设备维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上漏洞，实现机电设施设备运作高效、节能和环境保护最大化。

2、房屋本体管理

1）、制订维修、养护计划：制订科学、合理日常和定时维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案实施；

2）、重在查勘：监督房屋合理使用,预防房屋结构过早损耗或损坏,对房屋结构易出现问题部位在查勘中进行关键检验,制订日常和定时查勘养护计划，做到早发觉早处理。

3）、立即维修：在早发觉基础上，立即维修，加强房屋维护延长房屋使用寿命。

4）、建立房屋管理档案：为每一栋房屋建立系统档案，立即统计检验结果，掌握房屋完损情况。

（二）、管理难点：

1、因为缺乏设备安装前期介入管理，设备在使用早期阶段各类技术参数不稳定性，增加了管理和操作难度；

2、管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员配置对应增多，加大了费用开支；

3、电梯及中央空调系统采取甲方分包形式，使得乙方和维保单位在实际运作中会增加协调难度性；

4、消防监控室由甲方安排人员值班，一但发生火警意外，增加保障应急程序协调性。

五、工作方法

方法之一：派遣精锐骨干，组建优异管理团体；

“一流”管理需要“一流”人才，W物业管理企业一贯强调人原因一直是第一位，实践证实，委派项目经理和管理骨干综合素质是项目管理成功关键，W物业管理企业高度重视X大学城物业管理项目，将派驻最优异管理者和技术人员，组成富有效率管理团体，并持之以恒开展系统有效培训工作，使她们能不停地适应物业管剪发展需求，为实现总体目标不停地努力奋斗。

方法之二：全方面推行ISO9001：质量管理体系

W物业管理企业ISO9001：质量体系经过多年实际运作，含有很强生命力和可操作性，是确保物业管理不可或缺纲领，该体系将在X大学城物业管理全方面推行，并结合项目特点，确立适合质量目标。在管理服务人员培训过程中，要增强质量体系实操能力，使广大职员熟悉体系内容，增强质量意识和规范意识，使质量体系正常运作。

W物业管理企业还将在X大学城物业管理中主动引进ISO14000环境控制体系，以此全方面促进管理服务水平上新台阶。

方法三：加强和学校各管理机构关系协调和合作；

物业管理企业和学校各管理机构均包含到项目管理不一样侧面，二者关系若协调不好，必将演化为提升项目管理服务水平一个阻力，需要协调好，