朝阳新城策划案样本.doc

第一节市场分析

一、北京房地产市场宏观分析:

(一)、十六大刚刚开过，十六大吹响了全方面建设小康社会进军，中国小康社会住房标准已经确立，其具体内容是：到，住房从满足生存需要，实现向舒适型转变，基础做到“户均一套房、人均一间房、功效配套、设备齐全”。

????“户均一套房”所包含最关键内容就是达成每户拥有一套住宅要求，这条标准对住宅功效划分、保护个人私密提出了更高要求。最终达成“户均一套房”标准不仅要求这套房能够满足购房者最基础生活需求，更要求这套房能够对住户隐私进行良好保护。

?“人均一间房”一样是一条努力争取强调住宅质量标准。现在提出“人均一间房”新标准，即使没有从面积上给出一个具体数值，但对于这间房应该提供给住户独立空间标准是一定。这说明中国在制订小康社会住房标按时已经愈加重视住宅质量方面要求。

?“功效配套”在小康社会中，大家应该生活在一个愈加智能化空间中，单独饭厅、会客厅、书房等含有各自独立功效生活空间将被越来越多住户所需要，所以将“功效配套”作为小康住房标准之一来实施一样十分关键。

“设备齐全”而在新出台小康社会住房标准中，一个十分关键内容就是“要将住宅从满足生存需要，实现向舒适型转变”.

从２００２年整个宏观经济来看，一个季度比一个季度好，处于上升势头。宏观经济和房地产市场关系亲密，宏观经济形势不好，房地产市场不会有好发展。国家经贸委统计数据显示，估计整年房地产投资平均增加幅度将达成３０％，显著高于同期全国固定资产投资增加率，这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全方面看好，所以纷纷加大了投资规模，这种态势还将会在今年连续下去。

(二)、２００３年，北京市委房改造将达成10户,老百姓买房主动性能量还将深入释放。住房制度改革多个关键举措，力度将不停加大。今年房地产市场有四大政策：变实物分配为货币分配；大力发展经济型住房；全方面开放二手房市场；大力发展住房金融。四大政策强劲推进今年楼市发展。

(三)、现在中国城市化水平是３７．８％，再过２０年能够达成５０％。每十二个月有１～２个百分点增加，这么算来，每十二个月有１３００万至２０００万农民进入城市。这是肯定趋势，是多大需求啊！给房地产业带来多大拉动！所以不愁房子盖好后没人住，没人买。中国城镇居民现有居住水平，人均居住建筑面积是２１平方米，每户人家就是一套７０平方米房子。这远远不够，全方面建设小康，每户应该达成１００平方米，人均３５平方米至４０平方米。这又是多大需求空间！

(四)、今年经济适用住房明年开发量不会少于今年。据市重大办相关责任人介绍，从今年开始，本市每十二个月将新建经济适用房300万平方米，在连续四年时间里，完成1200万平方米建设任务，同时控制经济适用房价格、建设标准，并突出做好经济适用房销售管理工作。今年，本市经济适用住房开发量不会少于300万平方米。现在，已经确定经济适用住房目有：长安新城二期、翠城二期、回龙观文化居住小区和天通苑后期、青年路小区二期、海瑞新城、次渠经济适用住房项目、乐城（西南二环周围）等等。

?(五),今年1月1日开始实施,??由国家计委和建设部制订《经济适用住房价格管理措施》.其中明确要求，经济适用住房价格将实施政府指导价。经济适用房价格制订应该和城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为标准，和同一区域内一般商品住房价格保持合理差价，切实表现政府给各项优惠政策。

????新措施要求：经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分组成。其中计入房价企业管理费和利润分别控制在2%和3%以内。对住宅小区内经营性设施建设费用，开发经营企业留用办公用房、经营用房建筑安装费用及应分摊多种费用，多种和住房开发经营无关集资、赞助、捐赠和其它费用，多种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，和按要求已经减免费用等不得计入经济适用住房价格。

????《措施》还要求，经济适用住房价格由有定价权政府价格主管部门会同建设主管部门在项目开工之前确定，并向社会公布。

二今年经济适用房市场供给情况

(一)、今年经济适用房发展关键.

现在已基础确定是：依据现实需求和现已开复工情况，今年北京经济适用住房新开工面积不少于300万平方米，关键安排回龙观文化居住区和天通苑后期、长安新城和青年路小区后期、西红门经济适用住房、垡头翠城、次渠和西南二环、丽泽桥周围等项目标建设。

上六个月，北京市民可购置经济适用住房楼盘分为两类，一类是“老”项目标后期建设，一类是新盘。

1,在建项目，由东到西、由南到北，规模较大经济适用住房项目有：

A,由大成房地产集团企业开发、在朝阳北路周围青年路小区堪称是离CBD最近经济适用住房项目，最高限价为3800元/平方米。今年上六个月，除一期还有为数不多房子外，立即推出二期。和一期相比，二期在建筑形式、环境设计等方