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租房合同签订的详细解释

关于租房合同签订的详细解释

1、概念

租房合同又叫房屋租赁合同，是当事人一方将租赁物交付另一方使用，另

一方为此支付租金并于期满后归还租赁物的协议。房屋租赁合同是租赁合同的一

种，具有租赁合同的一般特征，应适用《合同法》有关租赁合同的一般规定。

2、区别

租房合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是属于不动产的

房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，同住

人享有同住权以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租赁要向房屋管理部门登记

备案等。

办理备案是对权益的保护。房屋出租后办理房屋租赁登记备案，不仅是法

律、法规的强性制要求，也不是简单的登记，更重要的是对租赁双方合法权益的保

护，是保护房屋租赁当事人的法律武器。办理租赁登记备案时，租赁登记机关有多

项审查内容，其中之一便是对租赁双方的身份进行审查。

办理租赁登记备案时，工作人员首先会对租赁当事人的身份证使用身份证

识别系统进行真伪辨认，并将其身份证信息录入电脑系统备查;二是要对出租房屋

的合法性进行审查。即审查出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋，比如房

屋是否属于违法建筑，是否违反规定改变了房屋的使用性质，以及是否存在查封和

司法限制等情形;三是对房屋出租人的出租资格进行审查。例如出租人是否与《房

产证》及产权证登记系统或其他合法权属证明记载的主体一致，房屋是否存在抵

押、共有，以及转租房屋的原出租人是否书面同意等。上述问题不审查，极易产生

无效合同。

3、法律特征

主要具有以下法律特征

1、房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。

这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于

房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使

用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破产财产，出租人有取

回权。

2、房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。

房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的

成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出

租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，

故租赁合同为有偿合同。

3、房屋租赁合同具有临时性。

房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将

与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属

于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。

因此，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年

的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限

自续订之日起不得超过二十年。”

订协议应注意的问题

1、出租房的主体资格，即签约对方是否为房产权人（如不是房产权人则至

少应拥有房产权人的相应授权），实践中曾有人与不是产权人签约，造成了很多不必

要的麻烦;

2、租房时房屋的状况及房屋的装潢及随房物品（如随房提供的电话之类用

品）应填写仔细，以防退租时发生纠纷;

3、应对租房者是否有权转租明确约定;

4、应明确约定房屋修缮责任（一般均应由出租方负责）;

5、应约定出租方在收纳每月房租时须出具相应的收款凭证（也可以转账至

约定的账号）;

6、要看清转租给你的人和房东的租赁期,他和你签定的合同租赁期不可以

超过他自己和房东的租赁期;

7、要看房屋是否设定了抵押权等用益物权;如有的话，抵押权人是否允许

出租，万一抵押权实现，如何承担责任等;

在房屋正式交割前，交易双方应当签订一个《租赁合同》，这对双方都有好

处。签订合同看起来当时有些麻烦，但是事前有一个文字的东西，双方都按约定来

做，对双方都有一个约束，能够使以后少出现不必要的矛盾，出现矛盾时也有据可

查，避免出现大的麻烦。

房屋租赁合同属于不动产租赁合同，是租赁合同的一种。根据我国《合同法》

第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付

租金的合同。房屋租赁