惠阳昊康裙楼商业营销推广方案中原样本.doc

惠阳昊康裙楼商业营销推广方案

一、 项目分析

1.1项目概况

昊康花园商业裙楼，在惠阳淡水，计划中心新区，惠阳最大市政广场西面，市政府、图书馆机影剧院对面。

首层面积约3000㎡，二层面积约㎡。首层内部计划一条内行商业街，内街长约131m，宽度约为7m。

1.2项目分析

1.2.1项目地块区位分析

昊康广场花园在惠阳区城市主干道金惠大道惠阳大剧院西南面，毗邻市政广场，属于惠阳新城区关键位置。

1.2.2项目内部硬件分析

1）进深大，沿主街面小（金惠大道），商业昭示度不理想。

2）商业总统规模较小，尤其内街硬件档次通常。

3）层高虽有4.5m，但内部作为两层分隔空间不够。

4）柱网布局比较凌乱，铺位分隔不是太合理；而且均根据独立铺位形式布局，门洞开设缺乏计划。

5）项目有广场路，停车位充足。

6）工商银行进驻了项目东南角位置，形成对商业分隔，不利于项目商业气氛延续性营造。同时因为银行特殊营业时间，使得在夜间和节假日时间对商业街商业气氛整体性形成破坏。

1.2.3项目周围配套分析

项目周围除部分市政设施及市政职能部门外，生活配套设施严重缺乏。

周围地域属于惠阳新城区关键建设区域，配合现已开发及待开发房地产项目，整个区域生活配套将逐步完善。

1.2.3项目人流分析

项目周围现有些人口不多，多为区域内原有居民，关键人流方向由西向东以金惠大道往人民路为主；区域仍处发展阶段，流感人口偏少，不过因为金惠大道为中心地域新区主干道，关键人流方向由东往西以人民路往金惠大道为主。

项目毗邻市政广场是周围居民天天早晨、黄昏及周末休闲娱乐关键场所，在以上三个时间段周围居民及惠阳区其它区域居民会聚集于此开展休闲娱乐活动，基础上会展现出以市政广场为圆点，人流从各个不一样方向抵达。

区域属于市政新区，市政设施修建和周围配套设施不段完善，未来逐步形高中等商品聚集高消费区域，估计未来消费人流将展现出东、西、南、北四个方向抵达趋势。

1.2.4项目竞争分析

项目周围无已建好在售商业物业，不存在直接竞争关系，不过伴随周围房地产开发项目标在建及拟建，未来竞争仍然很严峻。

1.3项目S.W.O.T.综合分析

1.3.1项目优势分析（strength）

? 项目标唯一性优势

惠阳现阶段唯一面向市场销售商业物业、第一个新区中心商业项目。

? 开发商品牌优势

项目开发上裕华集团，是本土著名度较高开发商，在市场受众中认知度高、认同度和美誉度全部比较理想.

所以，后期运作中提议放大“裕华”品牌号召力。

1.3.2项目劣势分析（weakness）

? 目前商业气氛严重缺乏。

和目前商业旺区虽绝对距离不远，不过缺乏有效交通维系，同时因为被市政广场分隔，隔断了来自人民路和立交桥商圈延续性。

同时周围项目还未建成，和连成一片，所以项目相对孤立。

? 周围基础消费人口缺乏。

项目周围居住人口稀少，除了昊康花园和中铭一期外，其它居住区均在建造过程中，最早交付入住时间将在两年以后，所以在最近2－3年时间内，这一不利原因无法消除。

对应对策：突出专题，强调特色，使之成为含有吸引力消费场所。

? 公共交通缺乏。

整个惠阳区公共交通计划不完善，尤其是项目地车流人流稀少，目前情况下无法规避此负面影响。

? 目前昭示度不佳。

现在人流动线是沿金惠大道由东至西延伸，而项目沿金惠路面宽小进深大，不利于吸引过往车流人流注意力。

对应对策：将主临街面及项目周围进行包装，增加视觉冲击。

? 项目规模小，难于塑造成为引领市场和主动吸引和聚集人流商业类型。

? 硬件布局不理想，降低本身商业价值可塑造性。

需要经过软性优化方案，在空间形态、装修及业态计划灵活性上优化原有方案。

1.3.3项目机会点分析（opportunity）

? 中心新区区位机会点

项目所处地段是未来中心新区，城市计划功效布局好，交通网线密集，属于目前行政中心，未来居住中心区和商业旺区。本项目经过塑造讲含有相当城市商业价值。

? 项目周围有大量潜在高级次消费人群。

项目周围有大量在建居住项目，包含锦江国际、越海花园、中铭花园、中区华府、泗水花园、东方新城等，近5年内将有超出100万平方米住宅供给，立即带来5万以上高端消费人群。

? 传统商业区内商业形态比较单一，有着较大超越空间。

目前惠阳商业旺区内商业整体计划比较乱，商业等级低，尤其在专题商业类型方面业态空白较大。

对应对策：打造区分于传统商业形态新型商业街。

? 惠阳现有投资渠道较少。

依据市场调查发觉，多年惠阳定时储户数量和储值数目在较大幅度增加，尤其近期股市低迷，当地投资渠道显著不足，对投资类型产品真实需求无法得到满足。

1.3.4项目潜在威胁分析（Threat）

? 未来周围商业供给较大，包含会吸引市场受众观望和形成对本项目销售和经营方面冲击。

? 部分新建商业项目经营