地产项目全程策划报告分析样本.doc

张家港项目全程策划汇报

一、项目概况

1、位置

本项目在暨阳湖区东侧，南临南二环路，西接金港大道。

2、技术经济指标

占地约18公顷，计划总建筑面积约30万平方米（其中住宅约24万平方米，地下室面积约6万平方米）

3、地块形态

整个地块呈南北狭长走势，东西长约250米，南北长约850米。

4、交通

9路（东线、西线）、212路、213路均在本案周围有站点（暨阳湖站），去汽车站、图书馆、人民医院、市中心等全部很方便。

5、周围配套

ü?????????公园：西侧为市政府投资兴建占地4.41平方公里暨阳湖生态园区，同时还计划有地下信道和本项目融为一体；北面还有一个小公园。

ü?????????学校：暨阳湖试验中学、张家港第四中学（将搬迁）

ü?????????医院：北侧为总投资约为3.5亿元市最大民营和康健中心——澳洋医院。

ü?????????菜市场：暨阳湖菜场。

ü?????????商业：九洲家俱装饰城、张家港国泰服装工业园、五星电器、大富豪布艺城、欧派橱具、名诚布艺展示中心、百盛布艺、大自然家居等，而且本项目距市中心步行街约为1500米。

ü?????????餐饮：地中海大酒店、花中城大酒店、绿色田园酒店、扬名阁大酒店、天地豪情大酒店、新京华大酒店、巴属演义酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡厅、金粉世家等。

本案生活商业娱乐等配套全部集中在本项目北侧沿金港大道两侧，尤其是在南苑西路以北。配套齐全，学校、医院、市场、公园、餐饮等一应俱全，距步行街只1500米距离。

二、项目SWOT分析

1、优势分析

ü?????????配套齐全，周围衣食住行齐全。

ü?????????交通方便，去市中心也才2、3分钟车程。

ü?????????本项目地块大，形状较为规整，能够做出很好绿化和公建配套，如建湿地公园、功效会所等。

ü?????????本项目标产品多样化，小高层、高层、独栋联排迭加别墅全部有包含。

ü?????????本项目靠西面因为有占地4.41平方公里暨阳湖生态园区正在兴建，所以小区内靠西面住宅将会有很好景观，其价值也会有很大提升。

ü?????????项目计划中有地下道路直通，不需穿越金港大道就可进入生态园区，将暨阳湖生态园区变成项目标后花园，和其它周围近湖地块相比有较大优势。

ü?????????市最大民营和康健中心——澳洋医院建成后无形中会成为本小区配套设施。

ü?????????小区内部将计划建设一个江苏地域尚无湿地公园。全省首创计划优势，会形成项目标关键卖点。

2、劣势分析

ü?????????本项目临南二环路和金港大道两条主干道，临街部分住宅会有噪音和空气污染影响，但本项目沿道路部分会有大面积绿化带，会降低这方面影响。

ü?????????本项目周围缺乏部分基础生活配套，如超市、商场、便利店等。

ü?????????项目地块南北狭长，在建筑单体排列会带来难度。

ü?????????项目和华西企业地块相比，在暨阳湖东面，南面景观和其相比存在劣势。华西企业地块南面临湖，优于本案。这在计划设计是要考虑建筑朝向。可设当往西面暨阳湖方向偏移。

ü?????????项目用地中需配合市政工程进行绿化设计，降低了可建面积，增加开发成本。

3、机会分析

ü?????????是张家港房地产销售形式比较担心十二个月，但伴随城市建设速度加紧、土地成本及楼盘品质提升，该市房地产会在新十二个月回暖。

ü?????????张家港政府为支持小高层和高层项目，出台了政策：12月31日前在张家港购置小高层、高层维修基金只需按多层交纳；对小高层、高层业主实施电梯运行费政府补助方法。这些政策肯定会有利于本项目中小高层、高层项目标销售。

ü?????????暨阳湖生态园区建成，加上周围多个楼盘落成，本项目会形成为湖滨高级住宅区，肯定会给本项目提升档次。

ü?????????本项目开发商实力和品质在本市全部有很好口碑，这也给本项目带来了好形象。

4、威胁分析

ü?????????周围多个竞争个案会对本项目造成一定影响，如南城花园（在售）、圣淘沙花园、城市绿洲、东湖苑等，而且华西房地产企业在本项目不远处就有一块地要开发。

ü?????????张家港第四中学搬迁将会给本案未来配套诉求带来一定影响。

ü?????????产品同质性，诉求相同性情况将给本案营销带来抗性。

一、市场定位

1、总体定位

暨阳湖畔?豪情人生

30万平米生态湖景生活领地

——全城首创湿地活水·全湖景观国际化精品小区

支撑点：

ü?????????符合暨阳湖定位：暨阳湖将建成集休闲、娱乐、度假、居住为一体，表现生态园林特色新城区，并将成为长江三角洲旅游圈内一个新亮点。

ü?????????暨阳湖生态园区珍稀景观资源是本案一大支撑点。

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