黄骅港房地产市场调研报告样本.doc

黄骅港房地产市场调研汇报

第二部分调查数据资料汇总和分析

一、走进黄骅港

（一）黄骅港概况

黄骅港开发区城市总体计划面积73.62平方公里。计划有城市中心区、仓储区、神华万亩工业园区、旅游休闲园区等。其中城市中心区市政基础设施基础完善，已经有行政、教育、金融、通信、商贸、宾馆等数十家单位进入；神华万亩工业园开始建设，先期投入15亿元进行基础设施配套，关键摆放大型基础工业项目；仓储区开发正在主动进行，伴随杂货码头投入使用，该园区建设将快速发展。

黄骅港开发区在渤海湾弓顶处，是河北省省级经济技术开发区。1998年以来伴随黄骅港、朔黄铁路、黄骅电厂等国家重大工程开工建设，黄骅港开发区已迈上了全方面发展快行道。区内在建黄骅港工程是中国西煤东运第二大通道出海口，“神华工程”龙头。一期工程已建成2个5万吨级、1个3.5万吨级泊位，年输煤量可达3000万吨；开工二期工程将建2个5万吨级、1个10万吨级泊位，年吞吐能力可达7000万吨；根据建设计划，远期将达1亿吨规模。同时拥有杂货码头，一期工程建设两个1.5万吨级泊位，可停靠三万吨级货船，年吞吐量100万吨，底投入使用。总投资3.8亿元液体化学品码头，6月开工建设，设4万立方米储罐区一处，占地8万平方米，年吞吐量100万吨。

（二）黄骅港人口情况

1、人口现实状况

黄骅港现有些人口两万人，人口关键分布于以工贸街为中心新开发建设区域，其原有些人口关键为就业人口，另还有少许散居人口。政府机关和机关就业人口属经典“钟摆式人口”，早上从黄骅港以外地域进入黄骅港上班，黄昏则离去，或工作日在黄骅港，周末则离去。黄骅港几大企业全部分别在自己建设地设置了临时性住宅，不过没有产权只有居住权利。建设工人和未来职员全部有少许人员非连续性居住，上述企业将提供超出3万个直接就业机会，不过这些人口一样属于“钟摆式人口”，工作和生活区域是分开。这些“钟摆式人口”在几年之内会有很大一部分人成为黄骅港常住人口。

2、未来集聚人口基础组成

黄骅港未来人口集聚关键决定于其功效定位。依据计划，工业区关键是工厂生产人员，依据生产情况而确定人员数量和停留时间长短，通常属于一个相对封闭环境中，且生活区不在黄骅港。物流仓储区特点是“物多人少”，人员相对较少。商务区建筑类型关键包含三大类：一是商务办公、时尚娱乐休闲、商业楼宇，二是高尚住宅、酒店式公寓，三是学校、医院、小区服务中心等配套建筑。这决定了黄骅港关键人口组成。

（三）黄骅港发展

黄骅港开发区发展方向是建成东北亚乃至世界著名能源输出大港，并立即发展成综合大港；建成中国东部地域节水型临海产业体系示范基地；建成立足河北，依靠京津，服务晋陕蒙等中西部地域关键现代物流中心；建成华北电网强力支撑点和环渤海地域由石油化工向煤炭化工逐步转型关键接替区；建成河北省区域经济发展新增加点和“两环”开放带动战略关键实施区域。为加紧临港产业发展，明确实施“四大战略”，即港口牵动战略；大项目拉动战略；物流中心促动战略；外向型带动战略。根据梯次推进标准，优先发展物流、仓储、房地产、节水型工业和依靠港口大进大出生产类项目。

二、黄骅港房地产市场现实状况

区域为开发商认可，估计成为开发烧点区域

城市中心区域多个优质住宅项目计划建设带动了黄骅港住宅市场发展。在地价偏低、政府支持双重诱惑下，越来越多开发商加入到拿地开发队伍当中。适宜居住土地关键集中在中心城区西部，这一区域以后将成为当地居民首席生活区。

土地市场供给逐年增加

据黄骅港港务局工作人员介绍，黄骅港地价经历了~30万/亩，上升到60万~80万/亩，开发商不停进入催升了地价上涨，同时也增加了政府土地放量信心。

市场需求依旧大于供给

伴随大型企业如神华、中钢、中铁等国家超大型企业不停进入，有相当一部分职员面临着安家落户和重新置业，势必会增大该区域需求份额。在黄骅港硬件软件不停升级，来此地投资和经商人群也是一个需求增加点。

商品房价格稳步上升

近几年黄骅港房地产市场快速发展，房价稳中有升，和去年同期相比住房供给量达成40万平方米，房屋交易量增加近1倍，房价提升了30到50个百分点。全国房地产市场寒风，没有让黄骅港感觉到严寒。

投资客群信心有待提升

现在城市环境较差，基础配套设施建设迟后，给外地投资商信心形成一定影响，外来人口涌入量还未出现“成批现象”；现在住宅地产多半消化于当地居民和，外来投资房产用户群相对较少。

商业品味有待提升

黄骅港中心生活区有工贸街商业区、港口医院商业区、黄骅港致远国际物流中心三个中型商业区，还不足以称之为商圈。这些商业街区基础满足当地居民生活需要，不过部分业态仍很欠缺且品质较差。

三、房地产需求调查（问卷调查）

我们采取问卷调查方法，共采集样本340份，其中住宅220份，商业120份，住宅方面针对消费者最关心各类购房原因（可接