小区可行性研究报告样本.doc

xx小区可行性研究汇报

第一章投资环境分析

一、??中国环境：中国房地产还有20年以上好景

12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。和往届相比，本届住交会不管是在规模上还是人气上全部堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参与本届展会，从侧面反应开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上好景”。

“中国房地产业已经成为国民经济关键支柱产业。在中国GDP增加9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献。

中国房地产业直接带动了57个相关产业产出增加，没有一个其它行业有如此广泛行业推进力。

1998年以来，中国房地产开发投资、完工面积、销售面积一直保持了年均20%左右增加。

中国住宅投资占GDP百分比超出了美国，已经达成了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已连续了50多年。

，中国城镇人口将达成10.2亿人，年均增加4%，城镇住宅存量面积将达成330亿平方米，比将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”

二、荆州房地产市场：整体良性发展和现阶段快速升温

1、湖北省宏观政策指导

6月，为了促进房地产业连续快速健康发展，依据《国务院相关促进房地产市场连续健康发展通知》，结合本省实际，湖北省政府出台《省政府相关促进房地产业连续健康发展意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，确保房产市场健康发展。

2、政府出台房改政策，取消福利分房

自年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，伴随居民收入水平不停提升和消费者观念转变，消费者对商品房需求也连续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。

荆州是一个文化古城，有着悠久历史，自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地，伴随多年来城市基础设施建设逐步完善，吸引了很多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些全部为荆州市商品房消费市场增添了新主力军。

4、伴随人均收入增加，人民生活水平提升，市场消费能力逐步增强。

荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增加7.4%。人均消费支出5400元，增加3.3%；全市农民人均纯收入2502元，增加3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《荆州市经济运行特点、问题及对策》)

荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增加8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增加7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增加20．0％，增加速度创九年来最好水平，增加速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻讲话人办公室《经济发展情况新闻公布稿》）

以上数据反应了企业和个人投资和消费仍蕴藏着较大增加潜力。

多年来，相当一部分住旧楼房和平房居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐步从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费快速增加带动了城市消费品市场活跃，汽车、住房消费增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。

5、同类物业市场情况

荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高级次概念住宅推出，完成了对本类产品市场说明任务，大家对高级住宅已广为认同和接收，期望拥有这类高级住宅。在此基础上，本类产品推广、销售也逐步成熟，深入人心。

三、荆州房地产消费市场新机遇：旧城改造和银行按揭

1、旧城改造，造成了需求量增加

鉴于原荆州城内人口密度过大情况，为减轻市政压力，，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”新计划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外房地开发提供了良好市场环境。

2、银行按揭政策出台，让大量经济实力不是很强家庭也步入了购房者行业，增加了市场需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成首付款，即可提前入住，享受房产居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。

第二章项目概况

一、建设地址

新风小区二期工程——城南春天项目（以下简称“本项目”）在荆州城南经济技术开发区，建设中大学城中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，现在南环路拓宽工程已顺利结束；西面屈原南路，是连接南环路和市中心纽带，其拓建工程已经动工，估计底将全部完工，到时将大大改善现在需绕道进入市中心情况，在相当大程度上增强本项目标地理优势。

二、项目规模

“新风小区”项目计划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2平方米。

本项目“城南春天”为“新风